近兩年，房地產行業在我國雖為調控的對象，但其在國民經濟中佔有重要地位卻無可置疑。根據統計，目前中國每年房地產的銷售額已達到5萬多億元人民幣的規模，佔GDP的比例超過10%。以2010年和2011年為例，2010年全國商品房銷售總額為52479億元，完成投資48267億元；2011年全國房地產銷售總額為59119億元，完成投資61740億元。並且，房地產開發活動可以帶動50多個關聯產業和部門的發展，關聯幾百種產品和服務。同時，房地產業的發展還對解決社會就業有重要作用，每年要為社會提供大量就業崗位。
房地產行業每年的銷售總額巨大，這其中很大一部分銷售是通過房地產經紀實現的。房地產經紀市場的效率高低直接影響房地產市場的效率和社會資源的有效利用。
由於房地產經紀在發達國家已有幾百年的歷史，發達國家對此方面的研究無論從理論方面還是實證方面均比比國內要深入得多；而我國的房地產市場只有20多年的發展歷史，國內在這方面的研究較少。故擬以國外研究成果為主、結合國內研究成果對房地產經紀市場的效率及激勵問題進行綜述。
雖然國外的房地產經紀市場已有幾百年的發展史，但對其進行系統研究尤其是市場效率方面的研究卻較晚，主要從20世紀70、80年代開始。國內對房地產經紀的研究比國際上的研究有所滯後，2007年宋春紅等認為當時國內對房地產經紀市場運行效率的研究基本上處於一片空白，這種觀點不一定全面，但也可反映出國內在此方面的研究成果很少。國際上對此問題的研究對於國內的房地產經紀市場有切實的指導意義。
―、房地產經紀市場的概念和分類
房地產經紀屬於房地產中介服務的一種，房地產中介服務是房地產諮詢、房地產估價、房地產經紀等活動的總稱。
房地產經紀的概念也比較廣泛，根據2011年1月20日住房和城鄉建設部等三部委聯合發佈的《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委託人提供房地產居間、代理等服務並收取佣金的行為。房地產經紀在美國被稱作realestatebroker或realestateagent。
從住建部對房地產經紀的定義，可以知道房地產經紀是與房地產市場交易聯繫在一起的。房地產市場細分的標準和依據有很多，包括按地域範圍細分、按房地產用途細分、按增量存量細分、按目標市場細分等[4]。其中按增量存量細分是使用較多的一種劃分方法；按照增量存量細分，房屋交易可劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。
對應於房地產一手房市場和二手房市場的劃分，房地產經紀活動也可相應進行分類。人們在實際操作中往往把一手房市場的經紀活動稱作一手房代理，把二手房市場的經紀活動稱作二手房中介。
陳英存2007年在其博士論文中對一手房代理和二手房中介活動中經紀公司的權利和責任以及介人交易活動的深度作了對比分析，認為這兩個市場各自具有各自特性，兩個市場差別較大。
二、房地產經紀市場的總體研究情況
對於房地產經紀市場的總體研究，已有學者分2000年及以前和以後分別進行了詳細的綜述。這裏主要引用已有的綜述成果。
根據2000年Benjamin的總結[8、9]，2000年及以前，房地產經紀研究主要可分為八個方面：（1）房地產經紀企業的性質；（2）房地產經紀公司的佣金和補償；（3）成功售出的時間長短（time—on—the—mar？ket）；（4）房地產經紀市場的效率和公平；（5）經紀對房地產價格的影響；（6）房地產經紀行業的法規；（7）法律義務；（8）國際比較。
對2000年以後的房地產經紀行為研究，EmilyNormanZietz和G。StacySirmans在2011年將其總結歸納為六個方面[1°]：（1）房地產經紀公司的特性和加盟經營；（2）房地產經紀公司的佣金及補償；（3）經紀產品和服務；（4）經紀公司對房地產價格銷售時間的影響；（5）工業技術和房地產經紀；（6）房地產經紀中的效率和生產率。
從上述綜述文獻來看，房地產經紀激勵（即佣金和補償）和市場效率問題是房地產經紀研究的一個方向。從經濟學研究的主題來説，稀缺與效率是經濟學的雙重主題["]，可見效率對於市場經濟的重要性。房地產經紀作為一種社會經濟活動，效率對其而言也是非常重要的。Benjamin和EmilyNormanZietz等在其綜述總結中，均指出在房地產經紀研究的幾個方面中，相關學者對效率和激勵方面特別關注，研究成果也非常多。
三、房地產經紀市場效率的研究
房地產經紀市場的效率問題，可以分為怎麼衡量效率，經紀市場是否有效率，採用哪些方式或模式效率更高等幾個方面。
（一）房地產經紀市場效率的衡量
關於房地產經紀市場的效率衡量問題，在美國經常使用“X—效率”這一指標。X—效率通常被定義為由於資源分配無效率或資源利用無效率而導致的與效率前沿面的偏離[12]。Anderson等[13]2000年從投人與產出角度衡量房地產經紀公司的X—效率，分別採用經典統計和貝葉斯統計的隨機前沿模型，衡量了房地產經紀公司成本與盈利的X—效率，研究結果表明公司的盈利有效性相比成本有效性要低一些。
（二）房地產經紀市場是否有效率
Yinger是較早研究房地產經紀行為效率的學者之一，在研究中將量化分析模型引人房地產代理銷售，分析了固定佣金模式的效率問題，研究得出，在房地產經紀市場採用固定佣金模式，是沒有效率的，易造成資源的浪費。接着，學者Crockett1982年、Villani等1982年Micelim1992年對房地產經紀問題進行了重點研究，指出採用固定佣金模式的代理銷售會影響市場效率。隨後，學者SChr〇eter[18^Kn〇U[l9]對Yinger（1981）所研究的問題進行了拓展，在研究中引人交易時間因素，他們的研究結論卻與Yingei？的研究結論有所不同，他們認為在考慮交易時間的情況下，市場現有的百分比佣金結構與市場效率一致。Ya—vasandC〇lwell1995年的研究表明，如果經紀人為委託人創造了效益，那麼經紀人的努力就是有效率的'。
這些研究主要針對房地產經紀市場本身運行的效率高低問題，以及資源是否有效利用。但房地產經紀相當於房屋買賣雙方直接交易而言，有效率是肯定的。YaVas2007年總結房地產經紀市場的效率，認為房地產經紀人在房屋交易過程中起到了任何另外的第三方無法起到的作用。
（三）房地產經紀市場效率的影響因素
Johnson等？2008年的研究表明，佣金分配方案影響經紀市場的效率，且直接對經紀從業人員進行激勵對比經紀公司進行激勵的效果要好。廖俊平2010年認為獨家代理是房地產經紀的最佳模式，可以有效避免糾紛。在關於全服務經紀和限制服務經紀合同安排哪個效率更高的研究方面，2011年，Jonathan等和Justin等？均認為限制服務經紀合同安排的效率更高。黃居林2011年認為用房地產經紀大平台替代目前的小平台，促進房源信息共享，可以提高房地產經紀市場的效率。
所以，可以根據不同的情況，採用不同的方式或模式以及契約來提高房地產經紀市場的運作效率。
四、房地產經紀市場激勵和利益分配的研究
由於房地產經紀公司的工作，減少了購買者的搜尋成本，信息來源更加廣闊，也能使房屋售價更高，由此帶來的收益增加應在相關方之間進行分配。
（一）不同的利益分配模式
房地產經紀公司與房屋交易人進行利益分配，即收取佣金，主要有固定佣金和比例佣金兩種基本模式，在此基礎上還衍生出了一些其他的模式。
Zorn和Lareen？1986年從代理理論的角度研究了固定佣金和比例佣金系統，他們認為這兩個系統都不能很好地解決賣者和經紀公司之間的利益分配問題，但百分比佣金模式具有較高的激勵效果；YaVasw1996年的研究表明，固定金額佣金和固定比例佣金合約都能促使房屋銷售的數量最大化，但會最小化賣者和買者的收益。Amold[M]主張房地產經紀合同應促使經紀公司最大化委託人的利益，他認為百分比佣金合同比固定佣金合同的激勵作用更強。
黃英等對佣金結構進行改進，提出採用“固定費用+成交價超額提成”的佣金結構以激勵經紀人。陳豔瑩等[31]通過比較多種房地產中介佣金制度，認為固定費率加超額比率提成的佣金制度能更好地規避道德風險。
綜合這些研究，總的來看，比例佣金模式比固定佣金模式的效果要好；並可在這兩種模式的基礎上再優化發展其他模式。
（二）對房地產經紀實行更好激勵
Miceli的一系列研究[32_探索瞭如何保證不同合約安排的公正性。他認為可以通過對經紀合約設定有效時限，通過加人多維上市服務系統（MLS）以避免成本競爭，以及合約失效前重新談判等方法來保護經紀雙方的利益。Timothy等[35]2000年在固定比例佣金的基礎上提出經紀公司的選擇期權模型，在合約到期時如未售出房屋，可將房屋以原價退還給賣方，並支付一定成本，以此來避免原來的固定比例佣金合約的效率不高問題。J〇nathan2008年重構了房地產經紀人收益函數，發現成本和效益是影響經紀人預期收益的重要因素，進而會影響對經紀人的激勵效果。為提高激勵效果，程偉等[37]認為，由於信息不對稱，委託代理雙方由於個人理性問題會導致道德風險發生，在利益分配係數設計時，應考慮雙方投人要素的相對重要性，避免產生囚徒困境。Fisher等[38]2010年提出，為使經紀行為有效率，佣金比例應為資產價格的單調遞減函數，且在百分比佣金下一個委託人和多個代理人能使努力程度達到最優。〇zShy2010年的研究認為，委託多個經紀公司比委託單個經紀公司，房屋能以一個的更高的價格售出。
為更好地激勵房地產經紀公司，可以採用合約理論、博弈理論、委託代理理論等來設計並優化房地產經紀合約。
五、簡要評述
房地產經紀方面文獻研究表明，市場運作效率及激勵問題，是房地產經紀研究的一個重點問題，學者嘗試着從時間因素、信息對稱因素、重要性等方面，提高地產經紀的市場運作效率和激勵效果。
總的來看，房地產經紀市場相當於買賣雙方直接交易是有效率的；但經紀市場本身的運作效率高低與各種因素有關，可針對不同因素採用不同方式或模式來提高房地產經紀市場的運作效率。在利益分配方面，比例佣金模式比固定佣金模式的激勵性更強；並且，還可運用相關理論優化設計房地產經紀合約來規避道德風險和逆向選擇問題。
從現有的研究成果來看，以歐美等發達國家的研究為主流和主導。但由於歐美等發達國家的房地產市場早已進人成熟期，新建住宅市場業務量較小，近幾年新房銷售約是二手房銷售的六分之一。並且，與國內不同，美國的開發商一般不會將物業委託給某一家代理機構進行銷售，而是有自己的銷售人員。其他發達國家的住宅市場也與美國差不多。所以，國際上關於房地產經紀行為的研究主要針對二手房中介，而很少針對一手房代理。
而對於現階段的中國房地產市場而言，正處於快速發展期，一手房比二手房市場更大，一手房代理是目前我國房地產經紀的重點。並且，一手房代理和二手房中介是明顯不同的兩類市場，各自具有不同的特性。但現有研究涉及一手房代理的較少，雖可在一定程度上借鑑現有關於二手房中介的研究成果，但由於兩個市場的特點不同，可參考的價值不是太大。故對一手房代理的研究可作為下一步研究的一個新的方向。
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