《杭州市商品房預售資金監管實施細則》

為加強商品房預售資金監管，維護消費者合法權益，制定了《杭州市商品房預售資金監管實施細則》，以下是小編精心整理的《杭州市商品房預售資金監管實施細則》，僅供參考。

《杭州市商品房預售資金監管實施細則》

為貫徹落實《關於印發〈浙江省商品房預售資金監管暫行辦法〉〈浙江省商品房預售資金監管協議書〉(示範文本)的通知》(浙建房〔2010〕72號)，維護商品房交易雙方的合法權益，保障商品房預售資金安全，特制定本實施細則。

一、監管協議的簽訂

(一)批准預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監管對象範圍。房地產開發企業可以根據建設項目的實際情況，按照商品房預售許可規模或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象(下稱“監管項目”)，在當地銀行機構申請開立商品房預售資金專用存款賬户(下稱“資金賬户”)。一個監管項目只能開立一個資金賬户，該賬户不得支取現金。

(二)房地產開發企業在辦理商品房預售許可前，應與開設資金賬户的銀行機構(下稱“監管銀行”)、監管項目的工程監理單位共同簽訂統一格式的《浙江省商品房預售資金監管協議書》(下稱“《監管協議》”)，明確三方的權利、義務、責任，同時，向監管銀行提供以下資料：

1.監管項目的工程形象進度表;

2.監管項目各階段資金使用計劃;

3.監管項目工程預算清冊;

4.投標文件、中標通知書;

5.監管銀行要求的其他資料。

簽訂商品房預售資金監管協議後，監管銀行應當向房地產開發企業預發放資金賬户賬號，用於申請辦理監管項目的《商品房預售證》。

(三)《監管協議》應載明房地產開發企業名稱、項目名稱、坐落、國有土地使用證證號、土地面積、總建築面積、總套數、工程預算清冊總額、監管項目預售資金專用存款賬户開户銀行、預發放的資金賬户賬號等相關信息。

二、監管協議的報送

(四)房地產開發企業申請辦理《商品房預售證》時，按照法律、法規規定，在向房產行政主管部門提供的商品房預售方案中應當包括以下內容：

1.商品房預售資金監管協議書;

2.監管銀行預發放的資金賬户賬號;

3.監管項目的工程形象進度表;

4.監管項目各階段的資金使用計劃。

(五)未簽訂商品房預售資金監管協議的項目，房產行政主管部門不予發放《商品房預售證》。預售資金監管銀行及資金賬户賬號應通過透明售房網對外公佈，並在商品房定金合同或買賣合同簽訂前通過網上合同備案系統自動予以提示。

(六)房地產開發企業應當根據《人民幣銀行結算賬户管理辦法》等賬户管理規定，憑《商品房預售證》在監管銀行正式開立資金賬户，開立的資金賬户賬號應當與預發放的資金賬户賬號一致。資金賬户的性質為專用存款賬户，户名由房地產開發企業名稱、《商品房預售證》記載的項目名稱組成，其中企業名稱須與該企業基本存款賬户名稱一致，預留銀行簽章上的名稱須與資金賬户的名稱一致。

(七)房地產開發企業變更預售資金監管銀行或資金賬户的，須經原監管銀行、工程監理單位同意後,向預售許可所在地房產行政主管部門提出申請，經批准後解除原監管協議，同時重新簽訂新的監管協議，將原資金賬户的預售資金全部轉入變更後的資金賬户，並報項目預售許可所在地房產行政主管部門和人民銀行備案。房地產開發企業在申請變更預售資金監管銀行或資金賬户期間，暫停該項目的網上預售。

三、預售資金的收存

(八)房地產開發企業或代理銷售機構預售商品房時，應由購房人將預付的購房款直接存入資金賬户。房地產開發企業不得直接收存購房款。

(九)按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接轉入資金賬户，並註明用途。

(十)分期或其它付款方式購買商品房的，在簽訂《商品房買賣合同》中，必須註明付款次數、每次付款金額和付款時間，並按合同約定及時將購房款存入資金賬户。

四、預售資金的使用

(十一)房地產開發企業申請使用商品房預售資金，應逐季編制用款計劃，並按計劃分次向監管銀行提出申請。用款計劃應當按建設工程形象進度完成情況或建設工程施工合同約定的付款節點制定。

(十二)商品房預售所得款項必須用於有關的工程建設。其中監管項目工程預算清冊總額不低於130%的預售資金按預售資金監管協議方式監管。按監管協議監管的項目工程預算清冊總額的20%可以用於監管項目相應的前期工程費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、税費、同步歸還本項目房地產開發貸款及其他費用。

(十三)房地產開發企業向監管銀行申請使用商品房預售資金，根據下列不同申請款項提供相應材料：

1.申請施工進度款的，提供項目監理單位出具的建設項目分部分項工程施工完成證明及造價證明;

2.申請購買建築材料、設備款的，提供購銷合同及監理單位證明;

3.申請設計監理等相關費用的，提供相關合同或繳費證明;

4.申請法定税費的'，提供相關單據;

5.申請償還土地或在建工程抵押貸款的，由抵押權人提供他項權證明、借款及抵押合同。

首次付款後，之後每次申請付款時房地產開發企業還應提供上一次申請用款事項的相應票據。符合條件的，自申請之日起二個工作日內由監管銀行將核准使用資金支付給房地產開發企業簽約的合同當事人或相關單位。

(十四)有下列情況之一的，監管銀行不予辦理用款手續：

1.收款單位、用途、金額等內容與房地產開發企業所提供的合同約定不符的;

2.資金賬户餘額不足的;

3.其他不符合本實施細則情況的。

(十五)在保證整個項目建設資金使用的前提下，資金賬户中商品房預售資金超出該監管項目工程預算清冊總額的130%時，可允許以其超出部分用於調用，房地產開發企業憑工程監理單位對房地產開發企業調用預售資金用於有關工程建設的真實性證明向監管銀行提出申請。符合條件的，監管銀行自申請之日起二個工作日內進行付款。

(十六)房地產開發企業在銷售中若發生退款的，由房地產開發企業提出申請並提供相關證明材料和購房者賬户賬號，監管銀行在審核相關材料後，將相關款項以轉賬方式退購房人。

(十七)在建設過程中，若發生超出用款計劃的，房地產開發企業憑工程監理單位的證明材料，向監管銀行提出申請，監管銀行按《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》的規定給予支付。

五、資金賬户的管理

(十八)監管銀行應按月出具監管項目的預售資金收繳、支出情況對賬單，並在對賬單中明確預售資金支出的用途。房地產開發企業應在每月15日前，將建設工程完成的形象進度以及監管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單，報送監管項目所在地房產行政主管部門備案。

(十九)房地產開發企業在辦理完杭州市房屋建築工程竣工驗收備案手續後，持建築工程竣工驗收備案表向監管銀行申請撤銷資金賬户，監管銀行按規定與房地產開發企業辦妥相關手續後，撤銷資金賬户。同時，房地產開發企業應將資金賬户撤銷的證明報預售許可所在地房產行政主管部門備案。

六、附則

(二十)杭州市主城區2010年11月20日後受理預售的商品房項目，按本細則實行預售資金監管。本細則未盡事宜,按《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》規定執行。

(二十一)各縣(市)、蕭山區、餘杭區可參照執行。

相關拓展：

該細則的出台，無疑是控制房屋銷售亂像的一個好手段，其大大限制了開發商對資金的直接控制，在一定程度上控制了客户交易風險和建築商的結款風險，加大了監理的責任。

有人説，這個細則中沒有規定建築商、監理商和開發商三方聯合作假的法律責任。我想説，因為這個是一個實施細則是一個杭州的地方規章，他不是刑法，人家作假了自然會有相應的刑法和行政法對付他們，不必在這個規章中體現。

有人説，能不能降房價還要看實施。我想説，這句話説了等於沒説，哪個法律不是看最後執行的呢？

拋開人家會不會作假和執行力度，我僅對按照這個規章實施的情況説説我和幾個“業內人士”交流後的一些看法。

一、命門：

該規章主要的是一個具體實施(浙建房{2010}72號)文件的一個杭州的“實施”方法，因此主要都是一些程序性的規定，這些規定中的“四、預售資金的使用”是直擊開發商的最厲害的手段。

開發商“花錢如流水”，一個項目在建，每天都需要“錢”在流淌，以前錢在自己手裏，自己可以安排用途，現在呢？編制計劃、規定額度、提供證明、超計劃審批……多麻煩啊！

二、影響：

以前開發商可以先拿這裏的銷售款去幹別的事情，運作別的項目，這邊的建築款可以先拖着，這樣的話就能把資金最大限度的運作，可以讓自己有充足的現金流。

還有一些規模不大的開發商除了銀行貸款以外還有很多是“民間借貸”而來，這些借貸都是週期短、利息高的，本來可以先把這部分錢給還掉，現在不是那麼方便了，這樣無疑會增加財務成本，嚴重的話會導致各種訴訟……

三、房價：

錢都被卡死了，融資成本急劇上升，本來可以運作的其他項目因為缺錢可能拖延，那麼市場供給會減少，而開發商這些增加的成本勢必是“羊毛出在羊身上”。除非市場環境出現大變化，否者降價無門。