養老院可行性報告（通用10篇）

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養老院可行性報告

一、什麼是可行性報告

可行性研究報告是從事一種經濟活動（投資）之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。

二、養老院可行性報告（通用10篇）

隨着個人的文明素養不斷提升，報告使用的次數愈發增長，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的。一聽到寫報告就拖延症懶癌齊復發？下面是小編收集整理的養老院可行性報告（通用10篇），僅供參考，歡迎大家閲讀。

養老院可行性報告1

第一章、養老院項目概述

作為一個新興行業，老齡產業所涉及的領域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養老服務業、老年衞生保健業到老年文化娛樂業、老年金融保險業等十餘個門類，具有相當的想象力。特別地，按照國際通行的5%老年人進入機構養老的標準，2011年我國有650萬個牀位空缺。

此外，目前全國取得養老護理職業資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。這都將給企業投資提供良好的機遇。計算機技術的發展，讓養老院管理軟件橫空出世，技術與人力的結合，讓養老產業更加蓬勃發展。第二章、養老方式存在問題分析

1.農村老人無養老保險和醫療保險。

我國社會保障體系主要覆蓋城鎮就業者,而這隻佔全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農村,要解決我國養老問題,難度最大的當屬農村老年人口養老問題。城鎮養老和醫療保險快速發展,農村養老和醫療保險進展緩慢,農村集體經濟的消失,現在農村的孤寡老人,無依無靠的老人,他們的生活面臨着非常艱難的境地。

2.養老金太少,社會保障制度不完善。

現在大多數60歲以上的老人都是20世紀50、60年代參加工作的老同志,絕大多數已經進入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養老院太少且收費過高,一般的退休工人根本住不起,而且我們的醫療保險存在嚴重不足,養老金水平太低,社會保障制度不完善。

3.空巢引發的老年人身心問題。

空巢老人最容易感覺孤獨、寂寞。昔日工作繁忙,子女繞膝。而今子女離巢,自己退休後又無事可幹、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬,喪偶、喪友、生病等,老人當然會產生寂寞、孤獨的心情。寂寞孤獨最易導致心理變異,產生諸如情緒低落不穩、焦躁不安、孤僻、抑鬱等心理問題,嚴重的甚至會產生老年精神障礙、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。

4.養老院太少。

目前,中國現有的各類養老機構,大部分條件簡陋,缺少完備的服務設施,即便如此,各類老年社會福利機構養老牀位也僅有12015萬張,平均每千名老人佔有牀位僅有816張,與發達國家平均每千名老人佔有養老牀位數50至70張的水平相差甚遠。面對人口的老齡化及養老中存在的諸多問題,傳統養老方式已不能適應老齡化社會的要求,我們必須採取有效的應對措施。

第二章、項目開發的必要性分析一、解決老齡化社會問題的需要：

據世界衞生組織的資料稱，一個國家的老年人口係數達到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標誌着設個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上，標誌着這個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.7億多，佔全世界人口的五分之一，佔全國總人口的10%以上。

到21世紀中葉將超過4億，佔全國總人口的28%，即沒4個人中就有一位老人;又預測我國65歲以上老年人數將從2000年的0.94億(佔總人口的7.3%)增加到2050年的3.34億(佔總人口的22.6%)，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。

隨着人口老齡化的來臨，老年人問題已經成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。

一、構建和諧社會的需要：

黨中央、國務院發出構建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也提出建設“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統，新建的航空港區敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢羣體提供一個温暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和温暖的大家庭裏健康成長。這必然對構建和諧社會起到積極地促進作用。

二、加快社會福利事業發展的需要：

鄭州航空港區敬老院項目實施後，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊、環境較差等這一狀況，將擴大收養、收治規模，完善服務功能，亮化美化生活環境，切實解決鄭州市港區弱勢羣體生活困難，充分發揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民羣眾解愁”的服務宗旨。作為我區一所規模較大的綜合性社會福利結構，將在社會保障體系中發揮較為重要的作用。

第四章、養老方式的發展方向

一、加強養老道德宣傳，完善養老法律法規體系,鞏固家庭養老方式儘管社會養老和社區養老模式在現代社會中具有獨特的比較優勢,單純的家庭養老將會在未來的歲月中慢慢淡出歷史舞台,但是在目前不發達的社會經濟發展水平下,在社區養老剛剛起步的情況下，家庭養老在具有深厚歷史傳統底藴的中國仍將會在當前和今後相當長的一段歲月中繼續發揮着巨大的功能和作用。

這就要求，一方面，國家要利用各種媒體宣傳人口老齡化的趨勢、特點以及面臨的挑戰，動員全社會參與到安老敬老養老的安老戰略中;另一方面，1996年頒佈的《老年人權益保障法》中規定“享受子女及其他依法由贍養義務的經濟上供養、生活上照料、精神上慰藉以及在患病時提供醫療費用和護理的權利”，但是，在許多方面還沒有具體的實施細則，尚須相應的法律、法規予以完善化、具體化及可操作化。

二、繼續支持養老機構的建設和發展，充分發揮其支撐作用失能半失能老人的大量存在，通過家庭或社區養老不能保證這些老人獲得滿意高效率的服務，而機構養老是實現優質養老的較有發展潛力的途徑,它在滿足養老的連續性、專業性、及時性方面,特別是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面,發揮着不可替代的作用。

機構養老在保證其服務規範化、標準化的前提下應該向以下兩個方向發展：一方面，政府應該繼續加大對公辦養老機構的投資，重點保證“三無”、“五保”及低收入的高齡、失能等養老困難老年人的服務需求;另一方面，部分經營性的養老機構遵循市場化原則，可以向高端發展，走優質高價的發展之路，滿足部分老年人的高端需求。

三、採取多種措施促進實現社區居家養老模式的最終目標家庭養老功能日益弱化、機構養老發展不足,而社區居家養老融合了家庭養老和機構養老的優勢，適合我國國情。從以上政策中也不難看出，隨着社區在公共服務供給中扮演着越來越重要的角色,我國政府也認識到了養老服務供給應該在社區服務中佔有重要地位,因而我國開始大力鼓勵發展社區居家養老服務。因此，社區居家養老模式代表着我國養老模式的發展方向。關於社區居家養老需要明確以下幾點：

第一，明確政府在居家養老服務體系中的主體責任地位，整合社區資源,使原本是閒置的資源或未充分利用的資源在社區居家養老服務中得到充分利用。

第二，目前，社區居家養老的服務對象主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人。在城市，增加託老設施網點，增強社區養老服務能力，同時通過倡議、引導志願活動及建立勞務儲蓄制度等方式，動員各類人羣參與社區養老服務。

在農村，首先以鄉鎮敬老院為基礎，建設日間照料和短期託養的養老牀位，逐步向區域性養老服務中心轉變。有條件的農村社區，可探索建設社區老年日間照料服務設施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期託養、配餐等服務。

養老院可行性報告2

要加強老齡工作，努力使全民老有所養推動建設和諧社會。一個地區老年事業的發展可以體現該地區政府執政理念的先進性，可以提升政府以人為本的良好形象，還可以向國際社會展示良好的國際形象。按照國際標準，當一個國家和地區65歲以上人口占總人口比例的7%，或60歲以上人口占總人口的10%以上時即為老齡化社會。

據有關資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家。六十歲以上老人約為1.45億，佔我國總人口比例的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長，我國進入老齡社會已是不爭的事實。截至去年年底我縣60歲以上老人已達14.57萬人，佔我縣人口比重的14.5%。

已遠遠高出全國比例的3.3%，從人口結構上看老年人口數量的巨大和高齡人數的增加，明顯證明了我縣已提前十年進入老年型大縣。因此應對老齡化提前到來的挑戰，是當務之急重中之重，是關係國計民生和區域經濟發展的大事.我縣歷來很重視老齡事業的發展，但隨着生活水平的提高，傳統的幾代同堂已逐步解體，老少分住家庭小型化已成為必然趨勢。自我國七十年代中期實行計劃生育以來，三口之家現已成為社會主力家庭結構。

許多獨生子女成家後所面臨的是：每對中年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下，需要照顧四個老人一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加上老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題。再者，我縣“三無”“五保”“孤兒"人員近萬人，集中供養率不到4%，我縣民營養老機構尚處於空白。綜上種種，為老齡事業發展帶來了新的課題，愈發使我縣養老服務供求矛盾突出。

一：項目名稱：莒南陽光養老綜合服務中心

承辦人：嚴汝乾項目性質：籌辦服務中心地址：未定

二：項目建設的必要性

1：解決老齡化社會問題的需要，隨着人口老齡化的來臨，老人問題已成為世界問題，同樣是我國面臨的一個重要問題。我縣已遠遠高出全國老齡平均標準，因此籌辦養老服務中心，是解決我縣老齡化社會為題的需要。

2：構建和諧社會的需要。黨中央、國務院發出了構建和諧社會的號召，縣委、政府也提出建設“和諧”要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的優良傳統，籌辦養老服務中心，將為我縣老人創造一個“老有所養，老有所醫，老有所為，老有所樂，老有所學”的好去處，體現全民敬老愛老的良好社會氛圍。不僅使我縣的老年人的晚年生活豐富多彩，快樂幸福，也為我縣困難弱勢羣體提供一個温暖幸福的大家庭，讓他們在這個充滿愛的大家庭裏健康快樂地生活。這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。

3：加快我縣社會福利事業發展的需要。養老服務中心成立後，將徹底改變原有敬老院設備陳舊，環境較差等這一現狀，將擴大收養收治規模，完善服務功能，亮化美化生活環境，切實改善我縣弱勢羣體生活困難，充分發揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民羣眾解愁”的服務宗旨。將會為我縣社會保障體系發揮重要作用。

4：項目實施後會有良好的社會效益。養老服務中心成立後，可以滿足我縣社會養老市場的需求，同時也為社會家庭排憂解難，再次可以增加就業機會和就業崗位。這是一個民心工程，也是一個德政工程。

三：陽光養老綜合服務中心中心經營計劃

鼓勵扶持社會力量興辦養老機構，實現投資主體的多元化，是發展老年人社會福利事業的必由之路。近年來縣委、政府高度重視社會福利事業的建設，各鄉鎮都建有敬老院。每年都有專項資金支持撥付，使全縣敬老院等福利事業得到了較快的發展。但由於各鄉鎮經濟基礎薄弱，地方財政困難，致使一些敬老院設施配套不完善，，比如醫療、娛樂、康復治療等硬件跟不上無法滿足當前五保老人的需要，不能適應新形勢下的發展要求，導致入院率低，甚至有些老人不願入院就住。造成資源閒置浪費，利用率低。

增強公辦養老機構的服務質量和管理水平，更好的保障在院老人的合法權益，達到“五有”標準，踐行中央制定的老齡工作方針政策，更好地為老人提供及時、全面的服務，離不開改革的深入推進和運行機制的深刻調整。將公有養老機構尤其是現有管理不規範，服務水平差的機構，委託給社會力量來管理和運營，將會盤活公辦養老機構的存量，使原有資源得到更好的利用和發展，為養老服務事業注入蓬勃的生機和活力。

公辦民營需要堅持的原則：首先，實行公辦民營，必須以政府為主導，保障“五保”“三無”老人的供養。其次，實行公辦民營，必須保證經營者的自主經營，自負盈虧，管辦分離，以實行法人實體化管理，建設市場化運行機制，改革內部管理，用工和分配製度。第三，實行公辦私營，必須保證以服務養服務，全面對社會開放，發揮示範作用。

具體操作方法：1 、依託原有鄉鎮街道敬老院，創新敬老院傳統管理模式，實施民營資本對敬老院的投資、經營、管理模式。建立公辦民營的內部管理機制，在體制上實行“一個機構兩塊牌子”誰投資誰管理，誰受益的原則。確立把現有敬老院建設成為，當地政府機構養老的基地和示範點，滿足農村、城鎮老人及子女就近就便的自費養老需求，把敬老院作為養老服務產業鏈中的重要一環加以發展，使其成為市場屬性和福利屬性同在、經濟效益和社會效益並存的社會化養老機構。

2、理順好權屬關係，明確各方職責。明確責、權、利關係，敬老院原有硬件建設投入，歸服務中心負責，歸敬老院所有。新投入部分的所有權歸服務中心所有。服務中心擴大規模增加牀位，符合政策條件的應該享受優惠待遇。服務中心託管敬老院後，必須切實做好“五保”“三無”老人的接收和服務工作。對有閒置牀位的可以自主定價，招收社會老人入住和開展有償支持居家養老服務，滿足社會老人的養老服務需求。

3、實行分類管理，提供多元服務。A、根據服務對象類別，建立專業化養老機構。在服務中心的總框架下根據實際情況，打破地域限制，統一佈局，設立不同服務內容的專業化養老服務機構。如、卧牀護理院，精神障礙老人院，臨終安樂院等特殊養老服務機構。實行全日制專業資格人員專業化管理，體現對各類老人不同需求的尊重。

B、在自願的基礎上，允許老人在服務中心內和各分院之間合理流動。對入住老人少規模相對小的分院允許跨區域調整到其他分院，合理統籌資源，實行統一管理。

C、合理調配和利用人力資源，對以自理老人為主的分院，住滿五十名服務對象的，服務中心配備一名全日制專職醫護人員，為服務對象提供醫療保健服務。護理人員必須具備一定的護理知識，實行上崗前培訓制度，(服務中心自建老年護理及殘疾人就業家政服務培訓中心)取得上崗證後由中心統一調配。

D、落實各項保障，建立長效運營機制。確立“五保”“三無”老人的長效供養機制、供養標準，以及醫保。確保“五保三無”老人免費參加新農合，納入大病醫護救助，並實行零起步救助。從根本上解決老人的就醫問題。

E、實行託管後，由個鄉鎮按規定落實配套資金，再統一劃撥給服務中心或各所轄分院。

F、託管合同期限，不能低於五年。以免影響中心對敬老院的長期發展規劃，及硬件設施投入的力度。以利於中心進行中長期發展規劃實施，促進養老服務產業的健康持續發展。

四：投資預算和資金籌措：

陽光養老綜合服務中心三年預計投資額為300萬元，其中前期投資用於房屋租賃規劃改造、綠化供暖120萬元：醫療、健身設備及安裝費80萬元，生活用品牀具被褥等30萬元，有線電視通訊設備娛樂器材等20萬元：養殖場種植園50萬元。資金籌措，陽光養老綜合服務中心自籌資金150萬元，申請上級部門資、補、助或協助貸款150萬元。

五：效益分析

服務中心擬建牀位200張，按年入住率70%計算，按自理老人每月六百元計算，預計可收入100萬元左右，家政服務、培訓等可收入十萬元左右，種植園，養殖場預計收入20萬元左右。年收入130萬元。費用：員工工資30人，40萬元，低值易耗品水電費廚房成本40萬元，管理費辦公費8萬元，房屋租賃費12萬元，年費用105萬元，年實現利潤25萬元。十二年可收回全部成本。

養老院可行性報告3

中國自1999年步入人口老齡化國家行列，發展速度快、規模大深為國際社會關注，給中國的經濟和社會發展帶來壓力和挑戰，給中國的家庭帶來極大的負擔。國家統計局第六次人口普查結果：目前，我國60歲及以上人口已達1.85億，佔全國總人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點（其中65歲及以上人口占8.87% ，比2000年上升1.91個百分點）。

中國已經正式進入老齡化社會，中國的老齡化進程將逐步加快。“十二五”時期，隨着第一個老年人口增長高峯的到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從20xx年到2015年全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每月遞增0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化以及中國現時期獨特的“421”家庭結構相伴隨，與經濟社會轉型期的矛盾相交織，社會養老保障和養老服務的需求將急劇增加。

從社會角度觀察孤寡老人的養老問題，已涉及我國經濟、政治、文化和社會生活等諸多問題。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人規模將會翻一番，老齡事業發展任重道遠，養老已經成為建設和諧社會的其中一項大問題，如何解決孤寡老人的養老問題，是一個亟待解決的社會課題。

我國近年來加大力度推動機構養老事業發展，出台系列政策支持養老服務業發展。《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》鼓勵發展家庭服務業和社會福利事業；20xx年2月11日，民政部發布《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》，為“老有所養”的戰略目標明確了發展內容。國家加大資金投入，進入21世紀，在城鎮建立面向“三無”老人的社會福利院，在農村為“五保”老人提供集中供養場所和生活服務；頒佈《關於加快實現社會福利社會化的意見》、《關於加快發展養老服務業的意見》等政策文件，鼓勵和調動社會力量，採取公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等形式，推動養老機構較快發展。

在此背景下，本項目投資公司——XXX海產生物製藥集團有限公司，為順應我國老齡化產業發展進程，滿足人們對新型養老方式的需求，帶動我國老齡產業的規範化發展，本項目公司依託現有的資金、產品、市場、技術及發展優勢，擬投資100億美元，在海南省海口市美蘭區大致坡鎮新建一個綜合性的國際養老示範中心,項目總佔地約6000畝,其中包含3000畝國際養老基地，3000畝科技孵化基地,項目將新建美蘭國際養老示範中心,社區公共服務設施、商業配套中心等配套設施，同時結合當地的實際環境和資源，進行統一規劃，建設綠色有機的、可持續發展的生態農業產業園及整個園區的公共設施，為“老有所用，老有所創”提供基地，項目能夠輻射周邊約30平方公里，帶動地方新農村城鎮化建設。

（一）我國收養性社會福利單位供給的總體狀況

海南屬於沿海地區，經濟發展一般，但氣候温和，來此休假的老年人很多。海南島山清水秀，工業污染少，有廣闊的森林，是一天然大氧吧。這裏遠離城市的喧囂，無論是短期的休閒還是長時間的養老居住，這裏無疑都是理想的世外桃源。

民政部6月21日發佈的《20xx年社會服務發展統計公報》顯示，截至20xx年底，全國各類養老服務機構40868個，比上年增加964個，擁有牀位353.2萬張，比上年增長11.7%(每千名老年人擁有養老牀位19.1張，比上年增長7.3%)，年末收養老年人260.3萬人，比上年增長5.4%。

相關資料顯示，20xx年，全國60歲及以上老年人口18499萬人，佔總人口的13.7%，其中65歲及以上人口12288萬人，佔總人口的9.1%。人口老齡化形勢嚴峻。

社會服務機構牀位數單位：萬張、張

在老齡服務方面，截至20xx年底，全國共有老齡事業單位2503個，老年法律援助中心19407個，老年維權協調組織8.4萬個，老年學校48116個、在校學習人員603.2萬人，各類老年活動室41.3萬個，全年接待來信來訪45.8萬次。

（二）不提供住宿的社會服務。

1.老齡服務。20xx年，全國60歲及以上老年人口18499萬人，佔總人口的13.7%，其中65歲及以上人口12288萬人，佔總人口的9.1%。截至20xx年底，全國共有老齡事業單位2503個，老年法律援助中心19407個，老年維權協調組織8.4萬個，老年學校48116個、在校學習人員603.2萬人，各類老年活動室41.3萬個，全年接待來信來訪45.8萬次。

養老院可行性報告4

第一部分康復養老院行業投資市場分析

一、中國康復養老服務市場發展狀況分析4

（一）中國康復養老服務發展趨勢解析4

（二）中國康復養老院基本標準解讀 6

二、大慶市康復養老院需求狀況及市場環境分析7

（一）大慶市老年人康復養老需求分析7

1、人口老齡化特點分析 7

2、老年疾病譜變化分析 8

（二）大慶市老年人康復養老市場環境分析8

1、市場重點區域競爭格局分析8

2、建院擬選址---創業城區域優勢分析9 第二部分大慶市xx康復養老院建設規劃

一、組建方案10

（一）項目建設條件10

1、項目選址 10

2、組建條件 10

3、組建基礎 10

4、房屋基建標準 10

（二）開設服務項目11

（三）設置科室部門11

（四）組織、定員情況12

（五）主要建設內容12

（六）投資估算及資金籌措15 第三部分效益分析及項目結論

一、經濟效益分析17

二、社會效益分析18

三、項目結論19 第四部分康復養老院平面規劃圖

第一部分康復養老院行業投資市場分析

一、中國康復養老服務市場發展狀況分析

（一）中國康復養老服務發展趨勢解析

21世紀是人口老齡化的時代。目前，世界上所有發達國家都已經進入老齡社會，許多發展中國家正在或即將進入老齡社會。1999年，中國進入了老齡社會，是較早進入老齡社會的發展中國家之一。中國是世界上老年人口最多的國家，佔全球老年人口總量的五分之一。目前，中國已有21個省(區、市)成為人口老年型地區。大慶市亦在其列。

康復醫學起始於第二次世界大戰之後，原以殘疾人為主要服務對象。現代康復醫學是近半個世紀來蓬勃發展起來的，它的發展是人類醫學事業發展的必然趨勢，也是現代科學技術進步的結果。目前我國60歲以上老年人已達1.78億，佔總人口的13.26%，約9000萬老年人有康復需求。中國老年人疾病譜的變化及慢性病患病率增加，使得其對康復醫療服務有巨大的需求。

但是，我國社會養老服務體系建設仍然處於起步階段，還存在着與新形勢、新任務、新需求不相適應的問題，主要表現在：缺乏統籌規劃，體系建設缺乏整體性和連續性；社區養老服務和養老機構牀位嚴重不足，供需矛盾突出；設施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫療康復、精神慰藉等多方面服務；佈局不合理，區域之間、城鄉之間發展不平衡；政府投入不足，民間投資規模有限；服務隊伍專業化程度不高，行業發展缺乏後勁；國家出台的優惠政策落實不到位；服務規範、行業自律和市場監管有待加強等。這裏可以看出我國的康復和養老服務是分離的，養老、康復各行其是，二者並未有效結合。國家鼓勵有條件的大中型醫療機構開設老年病專科或老年病門診，積極為老年人提供專項服務。根據區域衞生規劃，建立能夠提供老年病防治、老年康復和臨終關懷等服務的`醫療衞生服務機構。鼓勵加快建設城市社區衞生服務體系，推動各地把老年醫療保健納入社區衞生工作重點，努力為老年人提供安全、有效、便捷、經濟的衞生服務。各地積極引導基層醫療衞生機構向社區衞生服務機構轉型，開展老年保健、醫療護理和康復等服務。基層醫療機構根據老年人的特殊需求，提供家庭出診、家庭護理、日間觀察、臨終關懷等服務。

如果把醫療衞生行業作為一個產業來看，老年康復養老服務就是這個產業中的一個重要組成部分。老年康復和養老服務在某種程度上是融合的。新醫改後，社會資金流動必然大量進入老年康復養老服務市場，市場競爭會越來越激烈。所以，我們要打破原有思維方式，用現代醫學模式和人性化服務的新觀念，來分析我們所處的市場競爭狀態，思考應該採用怎樣的方式才能有優勢贏得“顧客”：

就是將居家、養老、專業康復醫療服務集於一體，使醫院的建築設施發生根本性的改變，把居家、養老、專業康復融合在一起，不改變傳統的養老觀念，老人有自己的房屋，過年過節，親人仍然可以陪同，但是，科學便利的配備有專業康復醫療養老服務。

（二）中國康復養老院基本標準解讀

1、牀位：

住院牀位總數100張以上。

2、科室設置：

2.1臨牀科室：至少設有兩個療區、至少設有傳統康復醫學室、體療室；

2.2醫技科室：至少設有藥房、化驗室、X光室、心電圖室、超聲波室、理療室；消毒供應室。

3、人員：

3.1 每牀至少配備0.5名工作人員；

3.2 牀至少配備衞生技術人員0.3名；

3.3 至少有12名護士；

3.4至少有6名具有主治醫師以上職稱的醫師，其中具有副主任醫師以上職稱的醫師不少於2名；

3.5 各主要科室至少有1名主治醫師以上職稱的醫師。

4、房屋：

4.1平均每牀建築面積45平方米以上；

4.2 病房每牀淨使用面積不低於6平方米；

4.3每牀佔地面積不低於250平方米；

4.4 綠化面積不少於可綠化面積的80%。

5、設備：

5.1 基本設備

養老院可行性報告5

一、概況

1、項目概況

利用現有的20畝土地，在奉賢區建立一所現代化的、規範標準的養老院，擴大企業的營收渠道和社會形象力，同時作為福利項目也為奉賢區的老人提供一個可以安適養老的環境，盡企業的社會義務。養老問題是當下一個重要的討論話題，如何做好養老院的建設、服務、醫療保健、財務效益等，是我們所要重點考慮的問題。通過對現有養老院的狀況的分析，我們可以獲得直觀的經驗來對此項目的建設做出指導

2、報告範圍

通過對現有市場狀況的分析，當下國情與民眾需求的認識，並結合已有資本和目標，論述在奉賢建立養老院的各個方面的可行程度。同時探討建設規模、建設地址、環境保護、安全衞生、消防及節能、市場定位、效益與風險等多方位內容。為企業是否將資源投入到養老院的建設中，如何確保經營中的利益並規避風險提供理論準備與指導。其中特別注重SWOT分析法的指導意義。

二、項目建設規模及建設內容

1、項目建設規模

項目所在地定於上海市奉賢區，投入土地總計20畝，資金充裕。初步計劃建設成一個佈局合理，各項功能設施齊全的養老社區，住宿公寓配套醫療室、保健室、老年活動室等設施，並且強調綠化建設，園區內衞生條件達到國家標準，空氣質量良好，儘可能使老年人養老生活舒適、安逸。

2、項目建設內容

（1）、多層公寓

養老院多層公寓的總建築面積約5000平米，建築樣式為磚混（或框架）結構，採用條形排布，以六層為主，配有電梯。公共走廊寬敞、明亮，方便人員進出，大量採用外飄窗、凸窗、大陽台，保證有較好的採光性。整個養老院充分利用自然資源，多層屋頂採用太陽能集中採熱系統。綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到户户見綠、推窗見景的景觀效果。

（2）、醫療室

建築面積約1000平方米，養老院的醫療室建成雙層建築，各主要科室齊全，另有急救處與觀察處。醫療室要配備常規診療與保健器械，並時刻有醫生值班。

（3）、活動室

建築面積約1000平方米，雙層結構，主要配備室、乒乓球室和戲劇室和電影院等。；

（4）、接待室、會議室、辦公室

建築面積約1000平方米。

（5）、其他公共設施

總建築面積約4000平方米，包括公共餐廳、車庫、景觀綠化、老年人晨練運動器械和其他安全設施等。

（6）、物業管理

養老院實行封閉式現代化物業管理。

供電系統：採用雙路供電，採用高級安全插座；

通訊系統：每間都設置電話插口及網絡接口；

電視系統：每間設置工控閉路電視及衞星電視；

護理系統：公寓每層都有護理人員值班，老人有何問題隨叫隨到，第一時間幫助老人排憂解難。

安保系統：周邊採用圍牆和景觀綠化將養老院和外界隔開，同時有保安定期巡邏；

三、項目市場分析及市場定位

1、市場分析

（1）、我國養老院養老的背景

當前，我國老齡化進入快速發展階段，據民政部門的權威信息顯示，我國老年人口將年均增長800萬到900萬人，到2020年，老年人口將達到2.48億，較當前增長1個億。預計到2050年進入重度老齡化階段，老年人口將達

到4.37億，約佔全國總人口的30%。也就是説，到本世紀中葉，我國將進入中等發達國家行列，那時，中國人口的13都將是老年人。如今正處於老齡化社會的加速發展階段，並呈現出老齡化規模大、速度快、區域發展不平衡、老齡化超前於現代化等特點，這都使得我國的養老事業成為新世紀國家發展的一個巨大挑戰。

此外由於我國特殊的生育政策，上世紀90年代初，我國每10個年輕人養1一個老人，而現在越來越多的家庭將出現4個老年人、一對夫婦和1個孩子的所謂“4、2、1”格局，居家養老傳統模式受到極大的挑戰，普通家庭越來越小型化、核心化，已無力承擔養老的重擔，養老問題將更多的求助於社會。因此社會養老越來越受到重視。作為社會養老方式之一的養老院養老更是由於其專業化、人文化滿足了老年人對於生活照料、護理康復和精神關愛等方面的需求，因此受到了人們的熱捧。

（2）、我國養老院養老面臨的困境

正是由於以上原因，從目前的情況來看，我國老人到養老院養老是一個發展的趨勢，但目前也存在着很多的問題。

①、我國公辦養老院供不應求、護理人員缺口大

據保守估計，目前我國養老院的牀位缺口數量在300萬以上，但與此日益嚴重的老齡化現象相對應的則是養老護理人員不論是規模還是專業水平都不能適應這種嚴峻的現實。目前我國最少需要1000萬名養老護理人員。養老護理員短缺已經成為制約養老服務業可持續發展的重要因素，民辦養老院的護理員多為城市下崗職工或農村無業的“4050”人員，文化程度不高，絕大多數缺乏養老護理基本常識，僅靠經驗來完成日常工作，無法保證服務的專業性。全國100多萬養老護理專門服務人員中，持有國家養老護理職業證書的人員不到3萬人，只佔3%左右，由於待遇差、社會地位低、勞動強度大，護理人員流失嚴重。改善養老護理隊伍福利待遇，實現年輕化、知識化、專業化成為亟待解決的問題。

現在很多地方存在着公辦養老院“一串難求”和排隊等牀的現象，這主要是因為公辦養老院有着天然優勢，從地理位置上來看，它們往往在市中心且靠近居住區，醫療、交通等配套設施齊全，更大的優勢在於公辦養老院收費很低，所以廣受歡迎。

②、民辦養老院發展受阻

在我國，養老機構仍然以公辦為主，民辦養老機構則發展滯緩。這是由多方面的原因所導致的

目前，我國民辦養老院的發展面臨着如下問題：

I、資金短缺。

這是最大的困難。按現行制度設計，養老院大多數為民辦非企業單位，執行《民間非營利組織會計制度》，其基本特徵是不以營利為目的，資源提供着不取得經濟回報，不享有該組織的所有權。由此不難看出，養老服務機構的公益性質是明確無誤的。也應為如此，其社會融資受到限制，我國《物權法》規定，社會公益設施不得抵押。中國人民銀行《帶框通則》對民辦非企業單位作為貸款人的主體資格至今沒有明確界定，各商業銀行依照各自理解決定貸款條件。而依據養老機構的性質和目前經營狀況，其社會融資的渠道就受到了限制。

II、民辦養老院負擔重。

國家規定的免徵所得税、營業税和車船使用税，以及水、電、氣、暖等鼓勵性優惠政策長期難以得到落實，導致民辦養老院負擔較重。民辦養老院屬於非營利性的民辦非企業單位，早在2000年，國務院辦公廳就轉發了《關於加快實現社會福利社會化的意見》，要求在用地、用電、用水、電話等方面給予優惠政策，但這些政策很多都未得到有效落實。比如，沒有統一的税收政策，税務部門將有的民辦養老院作為企業來對待；規定民辦養老院的水電費按民用價格標準，但有的民辦養老院由於租的是工廠閒置的房子，水電費按工業價格標準收取，承諾的牀位補貼不能到位等。由於政策不到位、扶持力度弱，是民辦養老院的優惠政策形同虛設。

III、用地困難。

有調查發現，大部分民辦養老院靠租賃房屋經營，房屋租金一般達到機構經營收入的25%。由於近年來房屋租金大幅攀升，費用不斷增加。這就使得民辦養老院只能多收入住老人的錢老維持經營，於是惡性循環，住的人越來越少。

IV、看病難，意外險空白

大多民辦養老機構由於醫療人員和硬件普遍不具備條件，而未能納入城鎮職工基本醫療保險定點單位，所以參保老人必需到定點醫院看病，看病成了老人的難題。民辦養老院的客户均為老人，老人很容易受傷，由此造成的糾紛較多，而保險公司通常不把70歲以上老人納入意外傷害保險範圍。

2、市場定位

在對實際情況的瞭解中我們發現，大部分無力在家養老的老人更傾向於到公辦養老院中去養老，這主要是由於經濟性、口碑，以及民辦養老院少，難以獲取渠道等原因造成的。但一般公辦養老院又大多存在着人數眾多，太過擁擠、公共設施老舊、管理水平落後，、效率低下等問題。隨着人們收入的增長，老人，以及他們的子女們更多地想要尋求一個足夠舒適的環境來安置老人，這時，他們更多的是考慮養老院整體的養老狀況，經濟因素不再是首要條件。這些都為項目的發展帶來了有利因素。

所以要在當下狀況的養老院市場中佔據有利地位，該項目三個定位點是現代化、科學化、人性化。

養老院可行性報告6

第一部分養老院項目總論

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敍述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、養老院項目背景

(一)項目名稱

(二)項目的承辦單位

(三)承擔可行性研究工作的單位情況

(四)項目的主管部門

(五)項目建設內容、規模、目標

(六)項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

(一)項目產品市場前景

(二)項目原料供應問題

(三)項目政策保障問題

(四)項目資金保障問題

(五)項目組織保障問題

(六)項目技術保障問題

(七)項目人力保障問題

(八)項目風險控制問題

(九)項目財務效益結論

項目總投資萬元，其中建設投資萬元(其中土建工程費萬元、設備購置及安裝調試費萬元、土地購置及整理費萬元、工程建設其他費用萬元、基本預備費萬元、漲價預備費萬元)，鋪底流動資金萬元。項目所需投入總資金萬元。

項目建成後，年營業收入萬元，年增值税萬元、年銷售税金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得税萬元、年税後利潤萬元，投資利潤率，投資利税率，銷售利潤率，税後投資回收期年，税後內部收益率，盈虧平衡點，年税金總額萬元。

(十)項目社會效益結論

(十一)項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌瞭解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行説明並提出解決的建議。

第二部分養老院項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應説明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、養老院項目建設背景

(一)項目政策層面發起背景

1、國家或行業發展規劃

2、產業政策

3、技術政策

(二)項目市場層面發起背景

1、市場發展階段、趨勢、特點

2、市場發展前景

(三)項目發起人以及發起緣由

1、公司在技術方面的積累

2、公司在市場方面的積累

3、……

(四)……

二、養老院項目建設必要性

(一)產業發展的要求

(二)市場發展的要求

(三)企業發展的要求

三、養老院項目建設可行性

(一)經濟可行性

(二)政策可行性

(三)技術可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分養老院項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。

一、XX市場前景(重點)

二、XX市場容量(重點)

三、XX市場競爭格局

四、XX價格現狀及預測

五、XX市場主要原材料供應

第四部分養老院項目產品規劃方案

一、養老院項目產品產能規劃方案

二、養老院項目產品工藝規劃方案

(一)工藝設備選型

(二)工藝説明

(三)工藝流程

三、養老院項目產品營銷規劃方案

(一)營銷戰略規劃

(二)營銷模式

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分養老院項目建設地與土建總規

一、養老院項目建設地

(一)養老院項目建設地地理位置

(二)養老院項目建設地自然情況

(三)養老院項目建設地資源情況

(四)養老院項目建設地經濟情況

(五)養老院項目建設地人口情況

二、養老院項目土建總規

(一)項目廠址及廠房建設

1、廠址

2、廠房建設內容

3、廠房建設造價

(二)土建總圖佈置

1、平面佈置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、佔地面積、外形尺寸、流程順序和佈置方案。

2、豎向佈置

(1)場址地形條件

(2)豎向佈置方案

(3)場地標高及土石方工程量

3、技術改造項目原有建、構築物利用情況

4、總平面佈置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構築物的位置)

5、總平面佈置主要指標表

(三)場內外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內運輸量及運輸方式

3、場內運輸設施及設備

(四)項目土建及配套工程

1、項目佔地

2、項目土建及配套工程內容

(五)項目土建及配套工程造價

(六)項目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分養老院項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

一、養老院項目環境保護

(一)項目環境保護設計依據

(二)項目環境保護措施

(三)項目環境保護評價

二、養老院項目資源利用及能耗分析

(一)項目資源利用及能耗標準

(二)項目資源利用及能耗分析

三、養老院項目節能方案

(一)項目節能設計依據

(二)項目節能分析

四、養老院項目消防方案

(一)項目消防設計依據

(二)項目消防措施

(三)火災報警系統

(四)滅火系統

(五)消防知識教育

五、養老院項目勞動安全衞生方案

(一)項目勞動安全設計依據

(二)項目勞動安全保護措施

第七部分養老院項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

一、養老院項目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、養老院項目勞動定員和人員培訓

(一)勞動定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓及費用估算

第八部分養老院項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、養老院項目實施的各階段

(一)建立項目實施管理機構

(二)資金籌集安排

(三)技術獲得與轉讓

(四)勘察設計和設備訂貨

(五)施工準備

(六)施工和生產準備

(七)竣工驗收

二、養老院項目實施進度表

三、XX劑項目實施費用

(一)建設單位管理費

(二)生產籌備費

(三)生產職工培訓費

(四)辦公和生活傢俱購置費

(五)其他應支出的費用

第九部分養老院項目財務評價分析

一、養老院項目總投資估算

二、養老院項目資金籌措

一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。並附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以説明：

(一)資金來源

(二)項目籌資方案

三、養老院項目投資使用計劃

(一)投資使用計劃

(二)借款償還計劃

四、項目財務評價説明&財務測算假定

(一)計算依據及相關説明

(二)項目測算基本設定

五、養老院項目總成本費用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費用

(五)修理費

(六)財務費用

(七)其他費用

(八)財務費用

(九)總成本費用

六、銷售收入、銷售税金及附加和增值税估算

(一)銷售收入

(二)銷售税金及附加

(三)增值税

(四)銷售收入、銷售税金及附加和增值税估算

七、損益及利潤分配估算

八、現金流估算

(一)項目投資現金流估算

養老院項目投資現金流估算

圖：養老院項目投資現金流估算

(二)項目資本金現金流估算

項目資本金現金流估算

圖：養老院項目現金流估算

九、不確定性分析

在對建設項目進行評價時，所採用的數據多數來自預測和估算。由於資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或儘可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分養老院項目財務效益、經濟和社會效益評價

在建設項目的技術路線確定以後，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，並比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取捨的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要説明

一、財務評價

財務評價是考察項目建成後的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。並用財務評價指標分別和相應的基準參數--財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利税率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。

(一)財務淨現值

財務淨現值是指把項目計算期內各年的財務淨現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務淨現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。

如果項目財務淨現值等於或大於零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。

(二)財務內部收益率(FIRR)

財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務淨現金流量的現值之和等於零時的折現率，也就是使項目的財務淨現值等於零時的折現率。

財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務內部收益率大於等於基準收益率時，項目可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：

(l)計算公式

動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：Pt=(累計淨現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計淨現金流量現值的絕對值/出現正值年份淨現金流量的現值

(2)評價準則

1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，説明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;

2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。

(四)項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設計能力後正常年份的年息税前利潤或營運期內年平均息税前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高於同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。

(五)項目投資利税率

項目投資利税率是指項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售税金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利税率=年利税總額或年平均利税總額/總投資×100%

投資利税率≥部門(行業)平均投資利税率(或基準投資利税率)時，項目在財務上可考慮接受。

(六)項目資本金淨利潤率(ROE)

項目資本金淨利潤率是指項目達到設計能力後正常年份的年淨利潤或運營期內平均淨利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金淨利潤率高於同行業的淨利潤率參考值，表明用項目資本金淨利潤率表示的盈利能力滿足要求。

(七)項目測算核心指標彙總表

二、國民經濟評價

國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取捨的重要依據。建設項目國民經濟評價採用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的淨貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價採用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要也可計算經濟淨現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯淨現值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十一部分養老院項目風險分析及風險防控

一、建設風險分析及防控措施

二、法律政策風險及防控措施

三、市場風險及防控措施

四、籌資風險及防控措施

五、其他相關粉線及防控措施

第十二部分養老院項目可行性研究結論與建議

一、結論與建議

根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：

1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見

2、對主要的對比方案進行説明

3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4、對應修改的主要問題進行説明，提出修改意見

5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6、可行性研究中主要爭議問題的結論

二、附件

凡屬於項目可行性研究範圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應註明名稱、日期、編號。

1、項目建議書(初步可行性報告)

2、項目立項批文

3、廠址選擇報告書

4、資源勘探報告

5、貸款意向書

6、環境影響報告

7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告

8、需要的市場預測報告

9、引進技術項目的考察報告

10、引進外資的名類協議文件

11、其他主要對比方案説明

12、其他

三、附圖

1、廠址地形或位置圖(設有等高線)

2、總平面佈置方案圖(設有標高)

3、工藝流程圖

4、主要車間佈置方案簡圖

5、其它

養老院可行性報告7

公司領導，關於籌建養老院一事經過開發部的調查和蒐集資料，已把具體事宜擬成如下報告，請定奪。

一、從市場角度

是個適合老年人養老的的城市。隨着人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到養老。目前人口1350萬其中老年人口占到234萬，佔到18.83%多。全市現擁有養老機構1080餘家共計

4.68萬餘張，剛剛達到老年人口百分之二，應該還有很大的發展空間。

二、目前市內養老機構發展考察

市養老機構應該説從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，

1、百牀以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用1000元以下）的入住率一直很高，牀位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設齊全。

2、百牀以上收費在1300元左右的養老機構，在市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

3、30張牀位至100張牀位之間的中等規模養老機構是市養老機構的主流。這部分養老機構，由於牀位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務羣體逐漸定位在不能自理和半自理的老人羣體。這一羣體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張牀位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統復施達到降低服務成本的目的。經我公司實地考察並開會商討，認為開發籌建養老中心的方案可行，不僅能為市的社會福利事業做出貢獻，此項目也有很大的發展空間。請定奪。關於打熱水井的問題，

我部門已經諮詢過工程勘察研究院，地熱勘查院高級工程師教授。得知如要打井，前期需投入15-20萬資金做專家論證會，會後會有詳細的報告和勘查結果來證實是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風險，請定奪。

養老院可行性報告8

一、我國老年人情況分析和養老牀位：

據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，佔總人口的11%，在今後較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峯；2030年前後，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當於現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味着每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老牀位，而全社會的養老牀位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬，佔總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長説，託老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，牀位不足萬張，佔市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養老牀位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志説，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護理院，瞭解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五託老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東雲老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院瞭解情況時，老闆説，石家莊的老年公寓5年後會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養老形式的介紹：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務照顧，是對生活不能自理、卧病在牀的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理髮、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫託所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫託所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不願住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什麼：

高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衞生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，並根據老年人活動和愛好特點，規劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及户外健身設施。室內設計按照國家頒佈的《老年人建築設計規範》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要採用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有着絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當於賓館，也有高消費的人羣，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：

房租算上30%，牀位費佔20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，牀位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志願者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關係去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

六、投資10000平米老年公寓的分析：

投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據《老年住宅設計規範》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700x12x700x50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：

做什麼也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政

府支持，羣眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關係，新聞媒體聯繫密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經營思路：

一切圍繞服務老年人，一切圍繞住户所想，住户的滿意就是我們最好的收入。説白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什麼高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志願者，也體現出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景：

不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，現在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合考慮：

我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是牀位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊幹邊學、人性化、規範化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。十一、提高老年公寓效益的對策思路：

理論上有經濟主體的經濟效益主要來自於兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依託共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重複投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上註明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對於服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在裏面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有餘地。

十二、八面來風：

杭州市社會福利中心，佔地58畝，總投資6600萬元，共有牀位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，佔地50畝，投入5000萬元，經過政府批准，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

養老院可行性報告9

一．項目介紹：

隨着人口老齡化的嚴重，越來越多的人感覺到自己的衰老將面臨着生活的艱難，生活在城市中的人亦是如此，更何況是生活在偏遠山區的人們。四川省甘孜州靠近青海省的阿日札以北約三十至四十公里處，有一座古老的鬆格瑪尼堆。該地區海拔四千二百米以上，土地貧脊、氣候環境惡劣，是甘孜州十八個縣中最貧窮落後的地方，在這裏生活着80多位孤寡老人，這些老人生活的非常艱難，由於當地政府資金的短缺，不能徹底改善老人們的生活狀況，沒有相應的醫療機構，老人們的健康都保證不了。為此，由甘孜州龍稱生態文化保護及慈善協會會長其美多加活佛倡議並提出為這些老人建一座養老院，讓這些老人們能有個家，能住進明亮的房子裏，吃到可口的飯菜，穿上乾淨温暖的衣服，生病可以得到及時的醫治。

養老院擬建20000平方米，其中包括住房，醫務室，洗澡間，老年活動中心，廚房，廁所這些配套設施建設，養老院是老人們安享晚年的地方，為了讓老人們生活的舒適，選址遵循便捷、安靜、安全的原則。

龍稱養老院是龍稱生態文化保護及慈善協會會長其美多加活佛親自倡導的，作為噶陀竹扎龍稱法王的十二大願之一，有極其深遠的意義，其美多加活佛及全體會員向社會各界人士、基金會、國際友人呼籲，以愛心與行動向這些無依無靠的老人們伸出援助之手。

二．項目背景

1.項目發起人簡介：

龍稱法王（又名其美多加活佛），龍稱生態文化保護及慈善協會會長——其美多加仁波切（龍稱活佛）。一位具備慈悲與智慧的成就者，常年累月為受苦的眾生操勞的先驅者。他是四川省石渠縣政協常委，白瑪才旺法王的侄子，阿日札五明佛學院院長，阿日札閉關院住持，更是密嚴綠度母淨土寺和寧瑪巴最古老的寺院之一——噶陀寺及札朗寺的主持。

2.項目建立原因：

龍稱法王親入藏地，目睹無數孤苦無依的老人，他們衣衫襤褸，佝僂蹣跚，沒有孩子，沒有親人。甚至一輩子沒有吃過一頓好飯，也沒有住過像樣的房子。為此，法王發願建立阿日扎養老院，在他們晚年和生命臨終前，能夠有一個温暖安樂的住所，能夠在往生之前聞聽佛法的祥和之地。正因得到十方信眾不斷的推崇及社會各界強烈的關注，被稱做法王的第十一大願望的龍稱養老院項目才得以構建完善，準備實施。

3.項目地理環境簡介：

中國四川省甘孜地區的噶陀寺為藏傳佛教寧瑪巴噶陀派的中心，地處青藏高原的東部，雅礱江流經地，天籟之地，人間天堂。這裏擁有全世界僅有三座金剛座中的第二座（另為世尊釋迦牟尼成佛處之印度金剛座、文殊菩薩道場之五台山金剛座）。第二佛陀—蓮花生大士曾專門加持此地13次，並做了殊勝授記。為此，噶陀派第85代教主、康藏地區三大佛學院之一的阿日札五明佛學院院長----龍稱法王將在此地建設“香巴拉世界和平舍利塔”，發願把此地建成殊勝莊嚴的香巴拉天堂。

在佛教香巴拉淨土道場中有雕刻珍貴經文的巨大的瑪尼石堆和雕刻阿彌陀佛佛像的石柱。這裏是觀世音菩薩在雪域藏地的道場，附近則將建有如下建築：

①法慧願成和平世界香巴拉塔；

②白瑪才旺法王荼毗處之舍利塔；

③阿日札五明佛學院（有菩提塔、涅磐塔、天降塔、時輪塔、大神變塔、吉祥門塔、蓮聚塔和尊勝塔八大吉祥塔及大堪布居所）；

④桑耶寺（頓達那巴拉）之降魔瑜珈士閉關道場。此閉關道場為蓮花生大士、噶陀派首位主持噶丹巴閉關中心等；

4.項目估測效果：

此處佛教根基深厚，地域環境優越，前景效果無量。在此處建立養老院，不僅可以救助那些孤寡老人，更可以弘揚佛法，將佛之道與人之善緊密結合，佛教深藴不言而喻，這必將吸引更多的人來這裏參觀旅遊，必將為世界和平與環保建設貢獻舉足輕重的力量。

三．項目目標

養老院的建成將實現當地的孤寡老人都能過上正常的生活，有固定的住所、必備的生活物品、配套的醫療設施。把養老院樹立為一個能夠體現當地良好民風民俗以及象徵着慈善公益功勛的紀念碑。既解決了孤寡老人的生活問題，又能帶動當地旅遊業的發展。想要從根本上解決當地貧窮落後的問題，就必須要發展經濟，由於當地的自然條件限制，不能大量的發展農業、工業，但是作為佛學文化的發源地之一，仍然可以吸引很多的佛學大師、弟子以及信徒前來講經弘法，同時也吸引了大量的遊客前來旅遊參觀，龍稱養老院這樣一個具有代表性的建築，將會成為眾多來往人們眼中的焦點，通過這樣一個寫實的交流，將會促進更多的慈善事業的發展，也讓更多的人瞭解並投入到慈善公益事業中。

養老院地處眾多佛教聖地之間，是一個修身養性的最佳之所，也與那些絡繹不絕的行人形成對比，遠離喧囂，超凡脱俗，既體現了老人生活的幽靜，也與佛家修行相互交融。

龍稱養老院的建立不但是一個慈善事業精神的象徵，更可以弘揚佛學，讓更多的人瞭解佛學文化，每一位老人都在講述一個故事，一個生活的故事、一個哲學的故事、一個人性的故事，聆聽這些老人的話語，將成為那些過路的僧人、旅遊的客人一生難忘的記憶。這既是一個旅遊觀光的勝地也是一個警醒人教育人靈魂的聖地。

四．項目意義：

“和諧”就是一個可以互相促進、交流、協調的社會狀態，這是一個穩定發展的理想社會，在這個社會中，個體、團體彼此間都是平等共存的，每一個個體的存在都有其存在的意義，要充分發揮每個個體的能力。要積極響應“和諧社會”的偉大理論就要從個體間的互相幫助、相互促進開始，讓那些生活富裕的人去幫助那些生活貧困的人，只有這樣才能加快實現我們國家實現共同富裕的步伐。我們國家的經濟仍處於發展階段，慈善公益事業的發展才剛剛起步，只有少數人加入到這樣的工作中，其實慈善公益事業的發展直接體現了一個國家、民族的政治、經濟狀況，也是人類社會文明進步的重要標誌之一。

近幾年來，我國的慈善公益事業也得到突飛猛進的發展。10年來，我國的慈善公益機構獲得了100億人民幣的捐款，這已經是一個巨大的突破。民眾的慈善意識也越來越強，公益活動的意義也深入人心。

龍稱養老院的建立，不僅體現了慈善事業本身的精神，更體現了中華民族幾千年來一直沿襲的“尊老”的傳統美德，儘管，自然環境很惡劣、經濟狀況很落後，但是民族的精神和信仰不能磨滅，只要有人與人之間那份真誠，伸出手感受那份熱忱，再大的困難也會被克服。

這次在阿日札建設養老院，將會促進當地經濟的發展。龍稱養老院的建成將成為當地旅遊的一個標誌，一個祥和、美好的象徵。對於那些前來觀光的外國遊客，更可以引起他們的關注，從而提升阿日扎的知名度，獲得更多的幫助。

“慈善的不是錢，是心”，每一個人都有獻上自己一份心意的權利，這份心意是一樣的，是平等的，這不是靠金錢來衡量的。慈善公益事業是超越民族和國界的，希望國內外的各界人士能夠投資在這樣的慈善公益事業上，這是一個功在現代，利在千秋的做法。龍稱養老院將見證每一位幫助過阿日扎的人，每個人都會隨着阿日扎的進步而發展。

五．項目預期效益

1．無形回報：投資慈善事業是個人、企業塑造良好社會形象的最佳選擇，這樣一個意義深遠的慈善項目無疑是在人們心目中提高知名度、美譽度的好機會，凡是幫助過這些老人們的個人和集體，他們的名字將被記錄下來，這將是永遠的見證，也讓那些來往的遊客銘刻於心。

與博大精深的佛學文化相融合也將是投資於這個項目的一大熱點，“積一點善德，修一世善果”如果這是自己的信仰，這便是最好的一次修行。

2．有形回報：凡是為龍稱養老院投資的個人或集體，將會得到一塊榮譽牌匾，這塊牌匾將會長久展示在養老院的“敬堂閣”，同時展示從項目啟動到養老院落成的整體過程，記錄每一位幫助過這些老人的善心居士，對項目的主要投資者，在院內設立紀念碑，將作為主要的參觀景點之一。

六．具體細節

總預算：1﹒2億

籌備費用：待定

設計費用：待定

土建：20000X2000/平米=4000萬

保暖及裝修：6600萬

強弱電，消防：待定

醫療設備及備用藥品等：待定

人員工資：待定

養老院可行性報告10

一、養老院項目背景