目 錄
一、項目提出的依據
二、老年公寓目標客户需求及應對分析
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
四、老年公寓規劃
五、老年公寓風險分析
六、風險規避與控制措施
七、項目實施
八、結論
一、項目提出的依據
(一)政策依據
1、《河南省人民政府辦公廳轉發老齡委等部門關於加快發展養老服務業意見的通知》(豫政辦[2006]105號)
2、河南省民政廳等部門《關於加快發展社會福利事業的通知》(豫民福[1998]19號
3、《國務院辦公廳轉發民政部等部門關於加快實現社會福利化意見的通知》(國辦發[2000]19號)
4、《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關於加快發展養老服務業意見的通知》(國辦發[2006]6號)
5、財政部和國家税務總局〈關於對老年服務機構有關税收政策問題的通知〉(財税[2000]97號
6、《中華人民共和國土地管理法》
(二)老年公寓市場機遇
Ø 我國已進入老齡化社會階段
按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，佔我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將佔全國總人口19.34%;到2040年，老年人將佔全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
Ø “老年公寓”市場潛力巨大
2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨着老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很
大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
Ø 老年人養老逐步向集中養老轉移
受傳統觀念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨着近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨於普及，傳統家庭逐漸減少，
一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始嚮往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
Ø 家庭因素催生老年住宅的產生和發展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之後，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
Ø 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出台了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，並鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出台的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥;十餘項税費可減免;貸款條件放寬、利率優惠;財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得税前扣除…
Ø 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗後，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。
總結：
如果説1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那麼國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該説是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(三)老年人公寓現狀分析
Ø 國內老年公寓的現狀
據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養老機構，所擁有的牀位還不到100萬張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑑發達國家入住老年公寓的人口數佔總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。
Ø 國內老年人的居住模式
A、購買房屋居住
2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭户中，購買商品房的佔2.4%，購買經濟適用房的佔2.1%，購買原公有住房的佔10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭佔6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的户分別為 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經濟適用房和原公有住房的户總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。
B、自行建房居住
個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭户中，自建住房的佔77.2%其中市、鎮自建住房的佔30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。説明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。
C、租房居住
這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭户中，租房居住的佔5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的佔0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭户，僅有0.5%的户租住公有住房或經濟適用房。
現有的養老院户型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋佈局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。
Ø 目前國內老年設施的形式
目前有大型的退休社區——北京東方太陽城、廣州頤年園;
酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;
按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會福利院;
各地均出現一些私人性質的、營利性質的小型養老院。
(四)鄭州市老年公寓現狀
Ø 老年人口高齡化日趨明顯
人口抽樣調查結果顯示：2006年我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，佔8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比2000年提高1.52個百分點。
Ø 户型設計不合理、功能相對單一、服務範圍狹窄
目前鄭州現有的養老院户型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋佈局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空牀率。
Ø 住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下
目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個牀位以上規模的還比較少。整體規劃設計落後，生活設施不完善，健身、休閒、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
Ø 服務人員缺乏專業培訓
在養老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足於簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。而鄭州近期某養老院虐待老人醜聞更令養老院蒙羞。
總之，目前社會提供的養老方式着眼的是最普通人羣，提供的是最基本的服務。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。
(五)老年公寓發展趨勢
Ø 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統的養老觀念
Ø 社會需要規模化的養老社區以降低養老成本保證養老管理服務水平
產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢
縱觀鄭州市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件
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