大型商場物業管理方案範文

為了確保工作或事情能有條不紊地開展，常常需要提前準備一份具體、詳細、針對性強的方案，方案是書面計劃，具有內容條理清楚、步驟清晰的特點。優秀的方案都具備一些什麼特點呢？下面是小編收集整理的大型商場物業管理方案範文，歡迎閲讀與收藏。

大型商場物業管理方案1

(一)安防管理

確保業主、商户、顧客生命財產安全，是商場正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商場正常運營的有力保障。

1、保安工作：

商場營業時間內人流量大，人員龐雜，商場安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快速反應能力，實行明崗與便衣巡邏、視頻監控相結合，與當地派出所密切配合，重點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為;清理佔道經營行為;營業結束後統一清場，實行周密的進出貨管理制，緊急治安事件的應急處理……切實營造安全放心的經營消費環境。

工作要點：治安巡邏、經營秩序維護、清理佔道、營業結束後的清場管理及出入登記

2、消防工作：

消防責任重於泰山，消防是事關人民生命財產的頭等大事。消防工作應堅持“防消結合，重在預防”的原則，切實做好日常管理防範措施：消防設備設施定期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴格裝修審批與過程監督、商場內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火……建立商場火災應急預案，一年內組織不少於兩次消防演習。

工作要點：消防設備設施的日常維護檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹、裝修過程的安全監控……

(二)保潔消殺綠化管理

潔淨的公共環境，是商場管理服務水平、商場形象的重要衡量指標。營業時間內實行公共場所(通道、樓梯、前廳、衞生間、天棚、牆面……)不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衞生死角，確保整潔的經營環境;定期開展商場公共環境的消殺工作，確保安全健康的經營環境，做好商廈內綠化維護，提升商廈環境品質。

工作要點：公共場所巡迴保潔、定期清理衞生死角、定期消殺……

(三)物業公共部份、公共設施設備維保

1、物業公共部份維修養護

商廈物業公共部份(樓道、通道、前廳、外牆、天棚、樓頂平台、下水道、化糞池)的日常維修養護，是維護商廈良好形象，延長物業使用壽命，避免意外傷害、“水損”發生的重要手段。xxxxxxxx投入使用已達XX年，許多物業公共部份(外牆磚、平台、下水道…)不同程度的存在着一些問題，重在做好日常檢查，及時修復、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實施。

工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患、分步實施中大修計劃……

2、公共設施設備維修養護

商場設施設備的正常運行是商場正常經營的前提條件，是商場經營環境質量的重要保證。作為有XX年經營時間的xxxxxxxx，重要設施設備(中央空調系統、電梯、配電、消防系統、公共照明系統等)多數已到了中大修時期，梳理設施設備檔案，更為仔細的做好日常維修保養，擬定詳細的設備中大修維保計劃，分步實施，確保重大設備正常運行尤其重要，更是一項目極富挑戰性的工作。

加強商場重要設備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生，並擬定相關設備意外事故的應急處理預案，並將其制度化，重在日常檢查與保養。

工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患、分步實施中大修計劃……

3、商户日常維修服務

商户日常維修服務是商場物業管理中基本的客户服務項目，也是商户感受物業管理服務水平與效率的重要途徑，做好商户日常維修服務，無疑會贏得商户的肯定與支持。做好商户日常維修服務應注意三個方面：其一，維修服務收費標準公平合理，並提前以書面形式告之，讓商户心中有數，避免事後算賬的分歧;其二，維修服務的效率要高，即：服務及時(商户報修，限時服務制度)，維修技術過硬、質量較好，與商户溝通交流順暢(誠懇有禮)並注意細節;其三，建立客户維修質量評價制度，將客户對維修質量評價納入日常考核，切實提升服務水準。

(四)客户服務

客(商)户的存在、商户的發展、商户的盈利是商城存在、商城發展的前提，從商户角度思考，從市場發展角度思考，切實滿足商户各類需求(基礎物業管理、關聯服務、經營引導、營銷培訓、廣告促銷、商鋪租賃……)不斷提高商户對客户服務的滿意度，爭取商户對物業管理服務的支持，調動商户參與商城活動積極性，並積極引導商户提升經營檔次，服務質量，形成商户、管理公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客户服務無小事，客户服務無止境，細節與執行力決定客户服務水平。

工作要點：良性溝通、瞭解需求、及時服務、持續跟進、關注客户發展……

(五)財務管理

商場財務管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類費用(租金、物業管理費、廣告費、水電費、其它代收費)代收代繳，按照物業管理條例要求的定期公佈物業管理運營收支情況，接受業主委員會的監督等。商場財務管理重點在於透明清晰、有據可查。

工作要點：成本控制、收支透明、有據可查……

(六)檔案管理

做好商廈物業管理運營過程中所涉及的一切重要事項、設施設備的檔安管理工作，使前後工作得以有效銜接。包括：重要設備的完整檔案資料、重要設施的完整檔案資料、重要合同協議、重大決策的'會議紀要、重要崗位人員的任免……

工作要點：保證所有檔案的完整、連續、系統(七)、中大修管理

xxxxxxxx的重大設施設備已連續運營XX年，已進入中大修階段，對商廈設施設備進行拉網式排查，完善細化設施設備檔案，結合設施設備情況與商廈公共維修基金情況，分主次、輕重、緩急，擬定切實可行的中大修方案，報業主委員會審批後分步實施，以確保商廈經營的正常進行。

工作要點：仔細排查，周密計劃，量入為出，合理分配。

商業物業管理服務方案五、商業(推廣)運營管理

管理原則：實行商户業主自主經營下的“統一管理、統一服務、統一宣傳”。

大型商場物業管理方案2

一、 概述

某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌。

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

四、 人事

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、 經營預測

a) 經營收入： 19.14萬元(年度，以下省略)

l 物業管理費：11.34萬元

應收 12.6萬元

30000x12x0.35=126000(元)

預計收入 11.34萬元(收繳率90%)

l 維修服務費：0.5萬元

l 特約服務： 5.8萬元

l 其他收入： 1.5萬元

b) 支出：20.25萬元

l 人員工資福利：14萬元

l 辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)

l 維修保養費用：1.5萬元

l 税金：1.05萬元

l 不可預見費用：1.2萬元

c) 潤虧：-1.11萬元

d) 物業接管期間

前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)

e) 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月x M2

(1) 員工的工資和按規定提取的福利費

序號 崗位 人數 工資標準 工資合計

1 經理 1 1200 1200

2 經營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業管理員 1 800 800

5 安全護衞員 7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年

福利：115200x23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2) 公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3) 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2x1元/年x M2 =1.04萬元

(4) 清潔衞生費：2人x12月x80元/月x人=0.192萬元

(5) 安全護衞費：7人x200元/年x人=0.14萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元x25%=1.38萬元

(7) 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 税費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險費：暫不投保

(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元

但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月x M2 。

六、 前期物業接管

a) 派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b) 物業接管驗收

l 既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

l 是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;

l 供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用;

l 房屋幢、户編號已經有關部門確認;

l 落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。

l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。

l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。

l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。

l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。

l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

l 接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、 入夥

1、準備工作

l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;

l 車輛管理：增設區間道路標誌;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l 樓道燈：改用節能燈(如：温感、聲控或角摸式等)

l 分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

l 制定入住流程;

l 印刷入住表格;

2、協調工作

l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。

l 代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。

l 與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場

入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。

舉行入夥儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。

注意事項：避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序

發函 辦入夥手續

簽約

5、辦理入夥手續程序

已繳款票據 入夥手續書、身份證、購房合同

確認業主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建築垃圾清運費、物管費，蓋章

八、 物業裝修與管理

業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。

業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。