為了確保事情或工作有序有效開展，常常需要提前進行細緻的方案准備工作，方案是計劃中內容最為複雜的一種。你知道什麼樣的方案才能切實地幫助到我們嗎？下面是小編為大家整理的物業管理方案5篇，歡迎閲讀，希望大家能夠喜歡。
物業管理方案 篇1
第一節 管理方案之條件假設
根據《中華人民共和國物業管理條例》有關規定，物業管理公司應對整個XX市場物業及物業配套設施設備(不包括商户及業主室內)進行統一化管理，入駐XX市場的全體業主、商户均為物業管理公司的服務對象。物業管理公司向各業主、商户提供，其收費標準按物業管理公司成本核算及物價部門審批的標準執行。
一、物業管理服務範圍及主要內容
(一)一般性管理服務內容
1、對業主、商户的管理。
以保證良好的經營秩序為目的，通過《商鋪租賃合同》、《市場管理規定》等管理控制文件對業主及承租商户(鋪)的經營行為進行管理、引導，明確業主、承租商户和管理單位之間的責、權、利關係;
2、向業主、商户提供的主要服務內容。
業主、商户、設施設備檔案的建立管理。受理用户投訴;辦理用户遷入遷出手續;辦理用户室內裝修申請及裝修驗收的手續並實施監管;辦理用户電話開通、遷移或對調手續;辦理用户公司水牌的製作手續;辦理用户臨時用電、動火專用手續;辦理統一收購廢品手續;辦理用户破/換門鎖申請手續檢查市場公用設施的運行狀況;負責同用户的溝通工作，受理用户的服務要求;監管市場的綠化養護，確保市場的綠化佈置合理、整潔美觀。
3、安全系統管理服務。
充分保障入駐市場的業主、商户和顧客的利益，在安全保衞方面。制定嚴謹的安防工作實施計劃，建立健全各項協管管理制度。實行24小時安全防範制，安全防範制分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。
4、消防系統管理服務。
消防管理的方針是“預防為主，防消結合”。嚴格按照《消防法》有關規定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監督制度，訂有突發性火災等災害應急方案，並設有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，組建市場義務消防隊，並演習在各種情況下采取的應急措施，一旦發生危險及時疏散眾多業主、商户及消費客人。
5、環境衞生
清潔服務實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時間，由專人負責、檢查、監督。市場的清潔衞生服務項目主要有：市場清潔保養工作，公共區域，走廊通道，消防系統及設備的清潔，供水排水系統的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，綠化保養等其他服務項目。
(二)特殊管理服務主要內容。
商業物業的管理與一般類型物業管理的最大不同之處就在於商業物業管理的一項重要工作是要進行商業形象的宣傳推廣，不斷擴大商業物業的知名度，樹立良好的市場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是市場實施統一管理的一項必不可少的工作，其作用使商業特色的體現，是一種無形資產和潛在的銷售額，有助於促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉變，加速市場進入印象時期;有助於市場識別系統的建立(包括理念識別系統、視覺識別系統、行為識別系統)。其具體的管理服務內容有如下幾點：
(1)制定管理章程並負責監督執行;
(2)開展市場整體的促銷活動;
(3)協調市場各經營者的關係;
(4)開展經營者之間的互幫互助和信息交流等活動;
(5)協調管理者與經營者之間的關係;
(6)與工商管理部門配合嚴格執行，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護市場形象。
二、管理服務目標設定
1、年度業主、商户對管理服務滿意率60%以上;
2、年度收費率完成額在96%以上;
3、年度無重大責任事故發生;
4、房屋及設備設施完好率98%以內;
5、公司各項工作計劃及既定目標實現率98%以上;
三、管理服務標準及流程
管理服務標準由於其編寫內容文字量大，涉及各個部門各個崗位，現將業主(租户)入住程序的工作標準及流程細則在這裏做系統描述，希望能達到“一葉知秋”的效果。
(一)客户服務部工作程序
1、業主入住程序
1.1新用户提供以下證明
(1)業主
地產開發商的書面入住通知，產權屬個人的提供身份證原件，複印件、聯繫電話(日間、夜間)，指定緊急狀況聯絡人身份證、書面委託書，業主及緊急聯絡人的通訊地址，簽名模式傳真號碼;權屬公司的應提供營業執照，法人身份證，聯繫電話、通訊地址、簽名模式、傳真號碼，緊急聯絡人的身份證、聯繫電話、簽名模式、傳真號碼。
(2)租用户
業主的授權書、租約複印件、租户承諾書、營業執照、租户簽約人的身份證、聯繫電話、簽名模式、大件物品出入協定。
1.2發給新用户資料
市場使用説明書、特約服務價目表、市場內配套設施質量保證書、關於確定消防責任人的通知(收回用户單位消防責任人名單)、業主公約、鑰匙領取證明、房屋驗收證明書、其他由業主或租户填寫的文件。
1.3以市場使用説明書為根本向新用户介紹管理公司的各項服務
詳細解釋各項基本規章制度(如:二裝規定、管理費收繳規定、公司服務承諾、服務質量標準、突發事件處理規定);
1.4驗房
(1)與工程部一起陪客户到房間驗收，並將結果記錄在驗房證明書內連同水、電費底數一起讓新用户籤認。
(2)如存在質量問題由工程部向用户承諾整改時間並徵求業主意見，如無異議繼續收樓，當用户的面，驗看鑰匙。
商鋪裝修管理規定
為了保持小區環境整潔、外觀的統一協調、保證房屋結構安全，維護廣大業主合法權利，創建本鎮優秀示範農貿市場，特對經營房作如下裝管理規定：
1、如商鋪經營需要增加用電量，請到電力局辦理相關增容手續。
2、安裝空調外機時，必須由市場管理中心指定位置統一安裝。
3、店招尺寸統一製作為(不遮蔽二樓住户凸窗，厚20公分;長為店鋪隔牆的牆心)，店招鋼架必須用防鏽漆粉刷，並採用不鏽鋼包邊。
4、店招若需安裝燈，必須是內置燈箱。
5、在裝修時嚴禁損壞牆面、地面地磚。不得安裝防雨蓬。
6、商鋪的裝修不得使用易燃材料。
7、在裝修期間不得佔用人行道。
8、不得拆改封閉消防設施和排污檢查孔。
第二章 管理模式
一、管理模式
根據XX市場的實際情況和XX村委顧慮的市場管理問題，擬採用合作管理的模式進行XX市場的管理，先期6個月由我公司協助XX村委進行管理的方式，培養出XX村自己的市場管理專業隊伍。具體方法如下：
由我司選聘一名合適的、有工作經驗的市場管理人員，入住XX市場管理中心進行先期統籌管理工作，負責協助XX村委理順現場的管理程序和相關質量文件，由XX村委派住的管理人員負責XX市場的全面經營管理工作，協助村委根據市場管理架構的需求進行人員招聘工作。
XX村委方面需安排一名市場儲備管理人員，全程跟進市場管理經營工作，並在我司XX市場管理人員指導、帶領下以實戰及現場操作為主，人員招聘方面考慮到市場管理體制的穩定性和解決部份XX村民的就業問題，市場管理操作人員以XX村村民為主，由村委實行招聘工作，我司XX管理人員負責協助選聘和任用。XX市場的管理以村委定位及XX村發展方向為主，我司物業管理部協助指導為輔的方向共同管理，最終目的為打造XX村自主經營管理優秀團隊，為完善XX村基礎設施建設及管理增加新的亮點。
我司入住XX市場管理中心的管理人員，現場管理時間為期半年，前三個月發生的費用由我司承擔，收益歸我司所有，後三個月的費用由雙方按1：1分擔，XX村委組建自己的市場管理隊伍，半年後我司管理人員退出，但仍然為XX村委提供技術支持，最終達到XX村委自主經營的目的。
二、組織架構
管理中心
XX市場主任
兼職收費員
兼職水電工電工
清潔領班
市場協管組班長
領班兼市場
1人
晚班
1
人
中班
1
人
早班1人
1、2、3、5、6、7棟商住樓1人
8、9、10、11棟商住樓1人
XX村委
卓粵房地產物業管理部
三、人員架構及職位説明
1、人員架構
2、人員配備的原則
2.1精簡、高效的原則;
2.2文化素質與實際管理經驗相結合的原則;
2.3內部調劑為主和社會招聘為輔的原則;
2.4先定崗後定編以及德才兼備、一專多能的原則;
3、職位説明
3.1管理中心
管理中心由一名市場主任和一名兼職收費員負責，兩人都必須具備物業管理的基本知識，略懂市場經營，能夠獨立處理日常各類投訴，能夠獨立辦理各類相關服務業務。
市場主任
負責區域內各項事務的管理，負責各部門的培訓和績效考核，負責各住户、商户的接待投訴，負責裝修單位的跟進和日常所有管理業務的辦理，負責市場清潔、市場協管、消防、經營管理的日常監督管理工作。
兼職收費員
負責區域內相關費用的'收取，公司開支預算和在市場主任缺位的時候擔當管理員的職務，日常積極配合管理做好相關事務。
3.2市場協管組
市場協管組由1名組長和3名市場協管組員組成，為三班制，每班1人，負責市場內不間斷巡邏;組長上白班，並在隊員休息時頂班。市場協管組主要職責是做好市場秩序、消防的日常工作，流動人員的管理，突發事情的處理，負責配合市場服務中心的各項工作，
3.3環境組
環境組由1名領班和2名保潔員組成，主要負責區域內衞生和日常垃圾清理，作到日巡日檢，日產日清，流動作業。保潔領班負責考核和監管下屬員工工作情況以及個人的清潔區域。其中，保潔領班負責市場周邊及市場內部清潔衞生，1名保潔員負責1、2、3、5、6、7棟樓的清潔衞生，1名保潔員負責8、9、10、11棟樓的清潔衞生。
3.4工程維修組
工程維修組主要負責區域內日常設備設施的維護和維修，接待處理客户的相關工程事項。考慮到市場的整體管理成本，建議配備一名兼職水電工作業，做到隨叫隨到。
注：XX村委：為XX市場最高管理機構，村委制定的發展目標和方向，XX市場管理中心須支持與配合，以配合XX村委新農村建設的進程。
卓粵房地產物業管理部：提供XX市場物業管理方面的專業意見和技術支持，負責XX市場物業管理中心各部員工的培訓、指導及管理諮詢並對現場做好技術支持等工作。
四、基礎物業管理服務內容及範圍
(一) 安防管理
確保業主、商户、租户顧客生命財產安全，是區域正常運營的基本條件，強有力的安防工作是區域正常運營的有力保障。
1、協管工作：
區域營業時間內人流量大，人員龐雜，安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快速反應能力，實行明崗與機動巡邏、視頻監控相結合，與當地派出所和XX村治安隊密切配合，重點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為;清理佔道經營行為;營業結束後統一清場，實行周密的進出貨管理制，緊急治安事件的應急處理，切實營造安全放心的經營消費環境。
工作要點：防範巡邏、經營秩序維護、清理佔道、營業結束後的清場管理及區域內四防工作。
2、消防工作：
消防責任重於泰山，消防是事關人民生命財產的頭等大事。消防工作應堅持“防消結合，重在預防”的原則，切實做好日常管理防範措施：消防設備設施定期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴格裝修審批與過程監督、區域內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，建立火災應急預案，一年內組織不少於兩次消防演習。
工作要點：消防設備設施的日常維護檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹、裝修過程的安全監控。
(二) 保潔消殺管理
潔淨的公共環境，是管理服務水平、形象的重要衡量指標。商户正常營業時間內實行公共場所(通道、樓梯、前廳、衞生間、天棚、牆面……)不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衞生死角，確保整潔的經營環境;定期開展公共環境的消殺工作，確協管全健康的經營環境，提升XX市場環境品質。
工作要點：公共場所巡迴保潔、定期清理衞生死角、定期消殺……。
(三) 物業公共部份、公共設施設備維保
1、物業公共部份維修養護
物業公共部份(樓道、通道、前廳、外牆、天棚、樓頂平台、下水道、化糞池)的日常維修養護，是維護良好形象，延長物業使用壽命，避免意外傷害、“水患”發生的重要手段。重在做好日常檢查，及時修復、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實施。
工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患。
2、公共設施設備維修養護
設施設備的正常運行是正常經營的前提條件，是經營環境質量的重要保證。加強重要設備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生，並擬定相關設備意外事故的應急處理預案，並將其制度化，重在日常檢查與保養。
工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患。
(四) 客户服務
從商户角度思考，從市場發展角度思考，切實滿足商户各類需求，不斷提高商户對客户服務的滿意度，爭取商户對物業管理服務的支持，調動商户參與XX市場活動積極性，並積極引導商户提升經營檔次，服務質量，形成商户、管理公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客户服務無小事，客户服務無止境，細節與執行力決定客户服務水平。
工作要點：良性溝通、瞭解需求、及時服務、持續跟進、關注客户發展……
(五) 財務管理
XX市場財務管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類費用(租金、物業管理費、廣告費、水電費、其它代收費)代收代繳。市場財務管理重點在於透明清晰、有據可查。
工作要點：成本控制、收支透明、有據可查……。
(六)檔案管理
做好物業管理運營過程中所涉及的運營事項、設施設備、商户(住户)的檔案管理工作，使前後工作得以有效銜接。包括：設備、設施的完整檔案資料、合同協議、會議紀要、崗位人員的任免等。
工作要點：保證所有檔案的完整、連續、系統。
五、崗位職責及管理規範
管理中心
一、市場主任崗位職責：
1、負責XX市場物業管理中心全面工作，帶領部門全體人員履行市場管理中心日常管理、指導、監督、協調、服務職能。
2、貫徹執行關於物業管理的各項法規、政策、標準，組織落實XX村委下達的有關任務。
3、責按規定審批上報的維修、養護、配套工程項目及上述工程的預決算、工程造價。
4、負責協調處理管理中心與區建委、房管局、規劃國土局、工商局、物價局等政府有關部門及水、電等有關單位的協調事宜。
5、負責審批年、月工作計劃、工作總結及管理中心制定的年、月工作計劃。
6、負責做好XX市場物業管理人員招聘、考核、錄用及崗位調整等工作。
7、每季度按XX村委規定，進行檢查，對檢查結果進行統計，並負責對檢查中發現的不合格服務項進行跟蹤驗證，處理業主(商户)投訴。
8、完成XX村委交辦的其他工作。
二、兼職收費員崗位職責：
1、負責登記現金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結。
2、負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑑卡等有關資料。
3、負責管理銀行帳户，辦理銀行結算業務，月終及時對帳，並根據需要編制銀行存款餘額調節表。
4、要按照有關規定，具體辦理經營收入及費用報銷等現金或銀行轉帳手續。
5、負責統一管理公司的發票和收據。做好各管理中心票據的領用和核銷工作。
6、加強貨幣資金的管理，嚴格執行國家有關現金管理和銀行帳户管理法規制度。不得挪用公款，不得出借公司帳户。
7、應按照規定，定期(月、季、年)核對帳目、結帳、編制會計報表。並做到報表數字真實，計算準確，內容完整，説明清楚。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改會計報表數字。
8、要按照規定對各種會計資料，定期收集，審查核對，整理立卷，編制目錄。
9、XX市場物業管理費收取和卓粵房地產公司租賃項目租金收取，需分帳管理、獨立核算，所有回收款項交相應部門核算。
10、協助管理中心完成其它日常工作。
市場協防組
崗位職責
領班崗位職責
1、在XX市場主任的領導下，安排本班各項具體工作。
2、熟悉和掌握市場區域的地理位置，重點要害部位和設施佈局的基本情況。
3、貫徹落實安全保衞工作和消防工作，做好對協管的領導工作，調解市場內各種糾紛。
4、組織實施安全保衞責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況，並對所存在的問題及隱患按規定的期限及時加以解決整改。
5、主持部門例會，傳達貫徹主管部門及XX村委的指示精神。
6、監督和檢查XX市場的七防安全情況：“防火、防盜、防破壞、防意外、防騙、防搶、防災難事故”和交通管理情況，處理市場內各類治安案件，協調與主管公安機關和派出所的關係。
7、做好XX市場內商户(住户)的七防安全和法制宣傳教育工作提高商户(住户)的安全意識和法制觀念。
8、帶頭遵守公司的各項規章制度，以身作則，不許，監督本班員工執行上級各項工作指令及公司規章制度。
9、協管員的聘用，解聘提出建議。
商場協防員崗位職責
1、密切注視市場出入人員，負責監控室電視屏幕的監視工作。
2、負責值班崗亭內的衞生清掃工作。
3、發現異常情況和可疑人員應到現場查看、並及時向上級報告。
4、負責巡查市場各樓層，留意治安消防情況。
5、監督檢查用户裝修現場的治安消防狀況，及時處理違規裝修。
6、做好當值期間的各項情況記錄工作。
(二)協防組操作流程
交接班管理規定
為認真做好崗位的工作交接與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失，特制定本制度。
1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。
2、本班最後一崗與下一班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。
3、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班，並將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上，交班人員將公物轉交下一班，交接雙方簽名確認。
4、發現問題，交接雙方須當面説明。如果交班人離開後，接班人才發現屬於上一班問題的，應立即報告領班或市場主任處理。
5、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。
6、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切後果由交班人負責。
7、接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便班前將工作重點明確給協管員。
對講機使用規定
對講機是協防組必備的重要通訊工具，全體協管人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的性能，愛護並熟練地使用對講機。
使用規定
1、持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或將天線拆下來使用。
2、發現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上司報告，由部門領班檢查後交管理中心，嚴禁自行拆修。
3、嚴格按規定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率。
4、嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。
5、交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況;接機者當場查驗，發現損壞或通訊失靈，立即報告領班。
對話要求
1、呼叫對方時，先報自己崗位，再呼對方，並在最後講“收到請回話”。
2、收接方回話後，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號後，應回答“清楚”或“明白”。
3、用對講機講話時應使用規範禮貌用語，嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。
(三)緊急事件處理程序
1、突發事件的處理程序
(1)凡遇突發事件(指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等)，必須保持冷靜，立即採取措施，並報告領班或市場主任。
(2)簡要説明事發的地點、性質、人數、特徵及損失價值。
(3)驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。
(4)查看本部各類記錄、電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。
(5)對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。
(6)對糾紛事件應及時瞭解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。
(7)對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作，應報派出所調查處理。
(8)對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關並由市場主任、領班協助調查處理。
(9)市場主任、領班在接報突發事件後應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，並拍照留證。
(10)市場主任、領班組織人員除維護現場外，還需負責聯繫XX治安隊調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所、有關部門及XX村委。
2、毆打暴力事件的處理程序
(1)處理鬥毆等暴力事件應保持客觀、剋制的態度，除非正當防衞，一般情況下應儘量避免與人發生武力衝突或爭吵。
(2)巡查發現或接報有鬥毆等暴力事件，應馬上用對講機或其他最快的方式報告領班，簡要説明現場的情況(地點、人數、鬥毆程度、有無使用武器等)。如能處理的，即時處理;否則監視現場，等待協管領班的指令。
(3)協管領班接報後視情況派適當數量的協管員或通知XX治安隊立即到場制止，將肇事者帶往管理中心接受調查。如場面無法控制，應儘快報派出所。
(4)鬥毆事件中如市場的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，並留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。
(5)如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
(6)事件中如有人員受傷要及時組織搶救，並儘快送往醫院。
3、盜竊等破壞事件的處理程序
(1)巡查發現或接報市場內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機或其他方式儘快報告協管領班，簡單説明現場情況，並監視現場等待協管領班的指令。
(2)協管領班接報後，應迅速派適當數量的協管人員或聯繫XX治安隊到場制止，設法抓獲肇事者，帶往管理中心調查處理。
(3)事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，並保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。
(4)如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
4、停電事故的處理程序
(1)接通知市場將在短時間內停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用户。
(2)未預知的情況下市場突然發生停電，立即聯繫維修部，儘快採取措施恢復供電。
(3)使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
(4)協管員密切注視市場各區域，以防有人趁機制造治安問題。
5、消防報警處理程序
(1)用對講機通知巡邏協管員即時到現場核實;
(2)即時向協管領班或市場主任，講清報警地點;
(3)當領班接到協管報告後，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現場檢查。
(4)經現場檢查認為火警後，不能處理的應及時報火警處理。
(5)當值協管員應做好詳細記錄。
6、意外傷亡應急處理規程
(1)XX市場內如發生人員意外傷亡事件，協管員立即趕赴現場查明情況，並向領班彙報。
(2)協管領班應立即向市場主任或XX村委彙報，同時報警，維護現場秩序，協助公安機關偵破。
(3)若傷者未傷亡，應保護現場的同時立即組織救助，並通知醫療救護中心，對摺傷員，傷情不明的情況下儘量不要挪動，防止傷情加重。
(4)傷害由觸電引起的，協管員應立即切斷電源，用絕緣物體將電源撥離觸電者，再施行治病。
(5)若傷亡是設備系統引起，協管員應立通知工程人員到場，共同制訂搶救方案，如無力施救，求助公安或消防部門。
(6)若傷亡是高空墮落物引起，搶救傷員時應保護現場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。
(7)若傷亡事故由交通肇事引起的，應保護現場，搶救傷亡的同時，記清肇事車輛和號碼，留下駕駛員和目擊者，如監控錄像，保護相關錄像，請警方或交警部門處理，若交通事故引起堵塞，應組織疏通現場。
(8)詳細記錄意外傷亡經過，對於設備故障或設施損壞引起的傷亡事故以及由於管理上失誤引起的觸電事故相關部門在事故發生後四個小時內寫出書面報告，彙報上級領導和XX村委，並查找原因落實責任。
7、水浸應急處理規程
(1)當公司員工接到報警或發現XX商住樓水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢報告領班，工程人員，並在相關人員到達前儘量控制現場水勢，防止水浸範圍擴大。
(2)立即查明水浸原因，採取措施關閉水源，水閘堵塞水管，堵塞漏洞，疏通排水管道，打開末端放水等，切斷水源，並關閉受浸區的電閘，防止人員觸電，若水源來自供水總管，工程人員無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。
(3)如在水浸事故後，有任何公共設施在正常使用受到影響或由其引起停電，應知會商户(住户)並在各出入口設置告示，如有區域存在為危險，應在該範圍內設置警告標誌。
(4)詳細記錄水浸事故發生經過和採取的措施，以及受損的情況。
8、中毒事件(煤氣、食物中毒等)
(1)切斷毒源，使毒物不繼續擴散，疏散現場圍觀羣眾。
(2)對煤氣中毒者，儘快將中毒者撤離現場，移到空氣通暢處，鬆開衣釦和腰帶，並儘快送醫院救治。
(3)對其他類別的中毒者，儘快將中毒者撤離現場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保濕，並立即送醫院搶救或者請求醫院支援。
(4)核准毒源是否切斷，防止有漏毒現象造成不必要的傷害。
環境組
環境組領班崗位職責
1、負責落實各項崗位職責及部門內各項業務服務質量標準;
2、執行清潔員工培訓計劃;
3、做好市場公共部位及設備的清潔工作;
4、做好市場的消毒滅鼠殺蟲工作;
5、組織清潔組定期檢討、共同研究搞好清潔方面的工作;
6、配合XX市場管理中心搞好清潔用品採購工作;
7、落實好清潔用品保管領用登記工作;
8、配合XX市場管理中心做好不合格服務的控制管理工作;
9、配合XX市場管理中心做好糾正預防措施的制訂實施工作;
10、監督清潔工按時清潔市場、走廊、外圍道路等樓宇內公用地方，在巡視各崗位的清潔工作時，發現問題及時採取糾正措施;
11、做好清潔工具入庫，領用、維修記錄;
12、檢查所轄範圍各清潔崗位工作完成情況，發現問題立即整改，並進行考核;
13、檢查清潔員當值情況，是否按規定着裝上崗，攜帶必備清潔工具，對缺勤及不按規定着裝及時採取補救措施。
清潔員崗位職責內容
1、負責XX市場周圍的道路及市場內部的清潔保養;
2、負責XX商住樓從一樓到天台、地面商鋪門口所有公共部分的清潔保養;
3、負責XX市場所有生活垃圾的收集，並協助清運公司清理垃圾房的工作現場;
4、負責XX市場殺蟲滅鼠工作;
5、完成上級領導交辦的其它工作與突擊性工作。
清潔員職責範圍
1、外圍清潔員：
(1)市場周圍的道路、花壇及市政衞生責任區的清潔保養;
(2)協助環衞所清理垃圾臨時存放處的垃圾清運，清洗垃圾桶、垃圾臨時存放處;
(3)實行分段包乾，時刻保持地面乾淨，無沙土、無垃圾、無雜物等;
(4)清潔地面的所有燈具、標語牌、消防等公共設施;
(5)市場周圍明溝、暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通;
(6)化糞池清潔後，及時運走污物，並立即用水沖洗周圍地面，保持乾淨環境，無臭氣。
2、樓層清潔工：
(1)負責清理樓層內的垃圾，堆放到指定地方;
(2)清掃各自樓層的樓道及樓梯通道，及清潔消防前室的地面、牆面和頂面;
(3)擦拭各自範圍內的公共設施，包括防火門、強弱電井道門、電錶箱門、水管井門、開水間、燈罩、消防栓、樓道牆壁、樓梯扶手、排風口、管線等;
(4)拖洗樓層地面、後樓道的踏步台階;
(5)清掃、拖抹樓層通道地面;
(6)負責清洗男、女衞生間，做到無異味、無污染面;(7)各自區域內垃圾筒的清潔。
工程部
水電維修工崗位職責
1、負責公共設備、設施維修管理，定期保養;
2、負責供配電、供排水系統、消防系統的運行操作、巡視保養維修、檢查記錄和異常情況報告及處理;
3、負責房屋、道路、圍牆、停車場土建設施及其他公共設施的日常維護保養、維修工程預算;
4、負責配合市場管理中心監督業主房屋裝修改造;
5、負責為住户進行日常維修服務及參與維修中涉及的鄰里協調;
6、負責施工工地和臨時施工單位的管理;
7、負責設施、設備突發事故處理;
8、負責住户維修服務效果回訪。
9、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。
10、每週一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環境衞生。
第三章 管理控制文本的內容概述
消防安全責任書
一、嚴格執行消防安全的各項規定，做好消防工作，提高安全意識。
二、商品存放遵循“合理、安全”原則，保持通道暢通。
三、電線不準私拉亂接，嚴禁違章操作。
四、市場內嚴禁使用液化氣，嚴禁明火，防患於未然。
五、正確使用電器設施，並須有人看護，嚴禁使用高電耗等容易引發火險的電器。
六、市場內不能有易燃易爆危險物品。
七、離店(攤)前需切斷電源，消除火災隱患。
八、愛護市場內的消防設施，不得損壞、挪用、拆除、圈佔消防設施。
九、禁止在營業場所違章搭建，營業房內嚴禁住宿。
十、消防安全，人人有責，如有違者，責任自負。
市場衞生管理制度
一、凡進入市場的購銷人員都必須講究衞生，不準擅自在市場內張貼廣告和在牆上、攤頭隨意塗寫、堆放雜物、保持市場整潔。
二、必須嚴格執行《食品衞生法》，嚴禁有毒、有害、污穢不潔、變質、黴變食物、病死或死因不明的禽畜、水產及其製品進市場出售。經營飲食、熟食、滷葉、豆製品的必須持有營業執照、衞生講可證和個人健康證。營業人員必須穿戴白衣、白帽和白袖套。經營熟食的必須有防蠅、防塵、防腐設施備和清潔用具。
三、市場內應建立必要的衞生設施，設立衞生宣傳欄、果殼箱、痰盂和下水道、自來水以及垃圾處理裝置;有條件的農貿市場應添置冷藏設備，大型市場要有公共廁所。
四、每個市場都必須確定專職或兼職人員負責上市商品檢驗和衞生管理工作。大型市場應建立市場愛衞會或衞生管理小組，負責市場衞生的組織管理工作，開展經常性的衞生監督管理。
五、所有市場都要配備衞生保潔員，專門從事清衞工作。全日交易的市場必須堅持一天二次清掃場地，半天交易的市場散場後及時清掃，做到場內無過夜垃圾。每週對市場進行一次全面的清掃。農貿市場在夏季節要經常進行滅蠅、滅蚊、滅菌等防疫消毒。
六、堅持經常性的衞生宣傳教育工作，促進個體商販做好自清保潔工作。每個攤位實行攤前、攤後、櫃枱上下衞生包乾，及時清除攤位周圍的垃圾和髒物。經營多垃圾商品的攤主必須自備盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地點。
七、對違反本制度規定的，由市場辦公室依照有關規定，酌情分別給予批評教育、罰款、警告、停業整頓等處理。
市場治安保衞工作制度
一、市場應確定專職人員負責市場的治安保衞工作，調解糾紛，制止擾亂市場和危害市場安全的行為。治保人員要在市場內巡邏值班，維護治安秩序。
二、市場內商品保管室、寄存處，要確定專人負責管理。管理人員不得擅離職守，並嚴格交接班手續。
三、所有進場交易人員都必須執行市場的治安保衞工作規定，不隨意離開攤位和託不相識的人看管錢物，貴重物品要交給市場工作人員保管。
四、嚴禁在市場上賭博、測字、算命，以及其他危害社會治安或影響市場秩序的行為。
五、自行車、手拉車、三輪車必須按劃定地點存放，不得隨意停放，保持場內通道暢通。
六、嚴格市場門衞制度，夜間必須有人值班看場，做好防火、防盜、防爆、防止壞人破壞的工作。住在市場附設招待所內的個體户接待客人要遵守會客制度，不得留宿閒雜人員，不得聚眾酗酒取樂。市場內要配備防火設備。
七、對違反上述規定的，由市場管理辦公室給予批評教育、罰款、停業整頓等處理;違反治安管理處罰條例的，由公安機關處理;觸犯刑律的移送司法機關依法懲處。
廁所保潔制度
一、勤沖洗，實行全天保潔。
二、保持四壁門窗，隔斷板，地面的乾淨，無蛛網，無積灰積水，無糞跡、痰跡，無塗寫、張貼。
三、便池無尿鹼跡。
四、環境乾淨，無垃圾雜物。
五、定期消毒，做到蠅蛆少見，基本無臭。
市場保潔員守則
一、遵守勞動紀律，不得擅自離崗，有事生病不能上班須提前辦理請假手續。
二、負責市場垃圾、雜物的日產日清，保證市場經營環境的乾淨整潔。
三、對市場廁所每天打掃沖洗，保持清潔、無臭味。
四、對市場攤位、牆面、吊頂及有關設施設備，定期進行擦試和除塵。
五、攤位內不得堆放廢舊物品及其他雜物。
六、積極完成領導交辦的其他工作任務。
七、保潔班長除履行保潔員崗位職責外，負責安排、督促保潔員的日常工作，重要情況、重大問題應及時報告市場主任。
市場管理員守則
一、熱愛本職，遵紀守法，服從管理。
二、熟悉掌握業務知識，辦事熱情周到。
三、工作時統一穿好工作服，佩戴好上崗證。
四、文明規範管理，嚴格執行“公開、公平、公正”的三公開制度，嚴禁打人罵人。
五、督促各種車輛按指定地點停放，各類攤位按規定擺放，保持道路暢通，秩序井然。
六、管理市場內各類糾紛。
七、嚴格按標準收費，不收人情費，不準接受農户和客户的饋贈。
八、完成市場領導交辦的其它任務。
市場經營者守則
一、凡需進入市場營業的單位和個人，必須按規定持營業執照或有關證件到工商所或市場管理辦公室辦理審批手續，在指定的地點設攤經營。不準隨意設攤和場外交易。
二、嚴格遵守國家有關政策、法規和本市場的規章制度，服從管理，按時交納税費和市場管理費，自覺維護市場秩序。
三、亮照(證)經營，做到人證相符，不得擅自調換、租借、轉讓攤位或拼攤經營。
四、講求職業道德，文明經商，禮貌待客，明碼標價，公平交易，不準以次充好、以假充真、摻雜使假、短尺少秤，欺騙消費者;不欺行霸市、強買強賣、囤積居奇、哄抬物價，擾亂市場;不購銷假冒偽劣商品和國家規定不許上市的商品;不準使用明令禁止或不合格的計量器具。商品售出後，發現質量問題應給予調換或退貨;份量不足的要給消費者退款。
五、出售的食品應符合國家規定的食品衞生要求，肉、禽必須經檢疫合格後上市。搞好攤台、攤前和攤後的環境衞生，做到攤位整潔美觀，商品陳列整齊。
六、愛護場內各種服務設施，不得在場內搭建建築物或改變場內設施結構，損壞公物照價賠償。提高警惕，搞好防竊、消防工作，主動配合做好市場的安全保衞工作。
七、所有進場經營者均應遵守本守則規定。如有違反者，由市場管理辦公室根據國家有關規定和場紀場規酌情予以處罰。
市場統計工作制度
一、市場應配備人員擔任市場統計工作。統計工作人員必須嚴格執行統計制度，對各種報表的統計範圍、數字口徑、指標、計算方法、報送時間等必須切實執行;上級查詢的數字，要及時查對答覆。要做好各種統計資料的收集、整理、彙總、分析和報表的填報工作，做到統計完整、準確、及時。
二、建立原始資料登統制度。統計人員必須親自上市場巡迴視察，掌握賞識的商品品種、成交數量、價格以及剩市商品等情況和數據，記入原始登統表，經審核彙總後上報。
三、加強典型調查和統計分析。要通過典型調查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集貿市場發展變化規律，及時向上級領導提供新情況、新問題和對策建議。
四、統計人員必須加強文化和統計業務的學習，通過脱產和半脱產培訓和專題考試等多種方法，不斷提高統計質量和工作效率，統計人員應保持相對穩定。
市場計量器具監督檢查制度
一、經營者必須統一使用國家規定的合格器具和法定計量單位，做到秤(尺)準量尺。市場應配備一定數量的計量器具，提倡經營者租借市場的標準計量器具。經營者自帶的計量器具，需經檢測合格後，方可使用。
二、計量器具使用中要經常檢查，專人負責。每天抽查測試，每週分段全面檢查一次。及時制止利用器具作弊、剋扣消費者的違法行為。
三、市場內必須設立公平秤、公平尺。農貿市場逐步實行電子秤復秤，為羣眾服務。
四、開展“計量信得過經營户”競賽活動，依靠羣眾監督。對錶現好的給予表揚嘉獎;對差的進行通報批評，並登記在案;對屢教不改、情節惡劣的，酌情給予罰款，責令停業整頓，取消攤位證或提請原發照機關吊銷營業執照。
市場管理費收繳管理制度
一、嚴格執行國務院關於發佈《城鄉集市貿易管理辦法》的規定：“對進入集市交易的商品由工商行政管理機關收取少量的市場管理費。工業品、大牲畜費率按成交額計算不得超過1%，其他商品不得超過2%。”並應將收費標準公佈於眾，接受羣眾監督。攤位費根據攤位設施和經營情況確定。攤位、門店要努力實行公開招標競投制。
二、在市場設攤經營的經營者必須按規定交納市場管理費。不準瞞報商品數量，逃漏市場管理費和故意抗拒、刁難收費人員履行公務。
三、收費人員必須嚴格執行收費標準，較為準確地計算商品價值，做到收費合理，不多收、不漏收。收費人員在收款時必須開具“市場管理費收據”，做到手續完備，錢據相符，當面點清，帳目清楚。現金應當日上繳，不準截留、公款。
四、對固定攤位可實行按月定額收取市管費的辦法，由經營者在規定時間內交付。月收費額按月平均成交額核定，半年或幾個月調整一次。臨時設攤的可在申請攤位時收取。對自產自銷農民實行劃片設攤位、，逐個收費。
五、收費人員必須遵紀守法，佩戴標誌，忠於職守，廉潔奉公，不徇私情，不收人情費，不、亂收費，不接受經營者請客送禮，不向經營者借款、賒欠、索取商品或利用工作之便購買便宜貨。違者從嚴處理。
文明攤位評比制度
為了進一步加強商城農貿市場的物質文明和精神文明建設，不斷提高集貿市場經營者的文明經商、依法經商的自覺性，增強市場凝聚力，特制訂本制度：
一、凡進入集貿市場營業的單位和個人，經營在三個月以上，有固定攤位的，均需參加文明攤位的評比。
二、文明攤位的評比，實行每季評選一次，按行業分別評選。
三、市場內文明攤位的具體標準為：1、季度內無違章違法行為，並積極、主動檢舉揭發他人的違章違法行為;2、照章納税繳費，無拖欠、拖拉現象;3、講究職業道德、文明經商、禮貌待客、公平交易;4、按市場辦公室規定，在醒目處懸掛營業執照或攤位證;5、積極響應市場辦公室組織的社會公益活動，並起帶頭模範作用;6、主動配合市管人員做好市場管理工作;7、搞好同行業內部團結，不相互爭拉顧客，不搞非正常競爭;8、主動做好人好事。
四、評選實行由經營者自評、小組互評、市場辦公室組織人員實地考評三結合的辦法，自評分與互評分佔50%，考評分佔50%，按其總得分為經營户的實際提分，並聽取勞協、税務、公安部等部門的意見，最後，報分管所長批准後，授予“文明攤位”稱號。
五、經營户在獲得稱號後，出現違章行為的，從重處理，並摘除其稱號。
六、文明攤位評比結束，市場分管人員要建立檔案，登記在冊，並作為年終評選“五好經營户”的基礎條件。
農貿市場預賠制度
為了自覺接受消費者監督，切實維護消費者權益，促使XX農貿市場的長遠發展，特設立預賠基金，實施預賠制度。
具體實施辦法是：
1、預賠基金：來源於市場各經營户的保證金，設立專用帳户，存入預賠基金，該基金只用於消費者在市場購買時因質量問題所需的先期賠償;
2、受理條件：消費者在市場所購買的物品符合有關預賠條件。
3、預賠措施：消費者可以直接向農貿市場消費者投訴聯絡站投訴後，經確認無誤後，則從預賠基金中提取因賠金額給消費者
4、責任追究：談公路農貿市場消費者投訴聯絡站向當事經營户下達通知，勒令其七天內將賠償金匯至預賠基金帳户上，補齊保證金金額。
市場財務管理制度
一、負責管理辦公室日常工作，做好市場經營户開票工作。
二、負責財務管理工作，組織做好財務計劃、會計核算、會計分析工作。
三、認真做好市場內的租金、管理費、水電費及其他有關費用的收繳，不得擅自提高或降低收費標準，不得擅自減免費用，及時上報中心。
四、負責市場管理人員月工資、貼補發放。
五、積極完成領導交辦的其他任務。
XX市場小餐飲業衞生管理要求
一、衞生管理
1、衞生許可證有效並懸掛於明顯處;
2、小型餐飲業必須建立食品衞生管理制度;
3、配備專職或兼職食品衞生管理人員，食品衞生有專人管理和負責;
4、做好“三放心”台帳。
二、衞生設施
1.廚房牆壁表面全部使用白瓷磚;
2.廚房地面由硬質材料建造，具有一定坡度和地漏等排水設施，並設低位洗拖把池一個;
3.廚房內應安置有效的排煙、通風設施;
4.粗加工區分別設置畜禽食品、水產食品和蔬菜食品清洗池等至少三隻;
6.餐飲具要有足夠容量的專用消毒、保潔設施;
7.廚房內有足夠容量的冷藏冷凍設施;
8.食品庫房設置貨架，不得用於生活起居;
9.餐廳、廚房、庫房要設置沙窗、門簾，採取消除蒼蠅、老鼠、蜂螂和其他有害昆蟲的措施;
10.設備佈局和工藝流程合理，防止交叉污染。
三、經常性衞生要求：
1、前堂和後加工間的衞生整潔，做到每餐一打掃，每天一清洗;
2、餐具使用後進行洗滌，消毒處理，並放在保潔櫃內存放;
3、採購時嚴把食品衞生關，不採購無標籤、無生產日期的食品;
4、不得使用過期、黴變等不符合國家衞生標準和食品衞生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑;
5、工作人員每年進行健康體檢和知識培訓，取得健康證後方可上崗;工作人員必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。工作人員在操作間不準吸煙，吃食物。
XX市場小副食業衞生管理要求
一、衞生管理
1、衞生許可證有效並懸掛於明顯處;
2、組織制訂衞生管理制度;
3、有專人負責日常衞生管理工作。
二、衞生設施
1、有不少於1只水池;
2、有食品採購、進貨台帳;
3、有食品擱架、貨架、貨櫃。
三、經常性衞生要求：
1、保持內外環境整潔，無積塵、無蛛網、無油污、無衞生死角，採取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其滋生條件的措施，廢棄物進入加蓋的密閉容器，日產日清;
2、採購員、保管員、加工人員分別做到不採購、不出售(過期、黴變等)不符合衞生標準和衞生要求的食品;經營者採購散裝食品時，必須向製售者索取並核對生產者的衞生許可證和食品檢驗合格證明等材料，任何經營者不得經銷未取得衞生許可證的生產者生產的食品、無檢驗合格證明和標籤內容不完整的散裝食品;
3、銷售的定型包裝食品必須符合要求，有廠址、廠名、品名、生產日期、保質期;銷售的散裝食品必須有防塵材料遮蓋，設置隔離設施以確保食品不能被消費者直接觸及，並具有禁止消費者觸摸的標誌;
4、食品存放必須隔牆離地、有標籤，做到先進庫房的先使用;
5、所有人員必須經衞生知識培訓合格，持健康證上崗，職業禁忌人員必須調離食品生產經營崗位;
6、從業人員應當經常保持個人衞生，做到勤剪甲、勤洗澡理髮。生產銷售食品時不戴首飾，不塗染指甲，將手洗淨，穿戴整潔工作衣帽。銷售直接入口食品時，不用手拿，不用廢紙、廢物包裝，必須使用售貨工具。
XX市場小生產加工企業衞生管理要求
一、衞生管理
1、衞生許可證有效並懸掛於明顯處;
2、有專職衞生管理員，制訂衞生管理制度並上牆;
3、從業人員體檢培訓合格，持證上崗，配備工作衣帽、鞋等;
4、廠內外符合環境衞生要求。
二、衞生設施
生產車間須設置防蠅、防塵、防蟲、防鼠設施，車間應配備機械通風換氣設施(進風口距地面2米以上)及密閉加蓋的垃圾桶，冷飲企業生產用水必須使用淨化水，配備相應的淨化水設備，管道採用不鏽鋼等無毒材料，送料管道採用活接頭，並配備專用消毒設施及更衣室。
三、經常性衞生要求：
1、生產設備佈局合理，並保持清潔和完好;
2、生產設備、工具、容器、場地等嚴格執行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接觸地面;
3、原料、輔料、半成品、成品以及生、熟品分別存放在不會受到污染的區域;
4、按照生產工藝的先後次序和產品特點，將原料處理、半成品處理和加工、工器具的清洗消毒、成品內包裝、成品外包裝、成品檢驗和成品貯存等不同清潔衞生要求的區域分開設置，防止交叉污染;
5、不得使用過期、黴變等不符合國家衞生標準和食品衞生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑;
6、從業人員保持個人清潔，工作時不得戴首飾、手錶，不得化粧;進入車間時洗手、消毒並穿着工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋應當定期消毒。
XX市場農貿市場衞生管理要求
一、衞生管理
1、衞生許可證有效並懸掛於明顯處;
2、進場經營者掌握食品衞生法律、法規、食品衞生安全等衞生知識;
3、進場經營者的健康狀況和應持有健康證明才可上崗;攤位應先取得衞生許可證才可營業(經營鮮活水產、家禽、和新鮮蔬菜除外);
4、索證管理，散裝和定型包裝食品的衞生許可證、檢驗合格證;肉類的檢疫證;豆製品的供貨憑證;蔬菜的產地證明等。
二、衞生設施
1、散裝食品：擱架，防鼠、防塵、防蠅設施等
2、熟食滷味：空調、温度計;銷售中的貨、款設施分離;
專營熟食滷味另設二次更衣室。
三、經常性衞生要求：
1、保持內外環境清潔，無蛛網、積塵、垃圾、污水;
2、圾箱、廢棄物容器，做到加蓋，日產日清，有水沖水封式公共廁所。水道排水暢通;
3、有滅蠅、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料與成品隔離，直接入口食品與待加工食品隔離，食品與雜物、藥物隔離，食品與非食用冰、不潔物隔離;食品上架銷售，墊高離牆存放;防塵、防蠅、防腐(冷藏)、防鼠、防蟑螂;
4、食品內在質量、包裝、標識符合衞生要求，無假冒偽劣食品、過期變質、衞生質量不合格的食品銷售;
5、熟食滷味的原輔料應符合相應的衞生標準和衞生要求，熟食滷味應當燒熟煮透，並在專間內冷卻，夏秋季節要縮短熟食滷味加工與銷售的間隔時間，做到分批燒煮，分批發貨;
6、熟食設備佈局和工藝流程符合衞生要求，銷售時貨款分開，不用手直接抓取熟食;
7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保潔設施和使用符合衞生要求;
8、從業人員的持有效健康證明上崗，並保持個人衞生，必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。
第四章 管理方案啟動資金預算
一、管理費收入：
位置
小面積住宅
超市
1、2層
檔 位
純地鋪
商鋪
住宅
面積合計
100間
2600 M2
99個
1263.09 M2
2205.25 M2
5665.71 M2
收費
標準
25元/間
管理費：30元/檔
水電費：10元/檔
1元/ M2
1元/ M2
0.4元/ M2
合計
2500元
3960元
1263.09元
2205.25元
2266.28元
總計：12194.62元
二、人工費用支出
序號
崗位
人數
工資標準
社保
醫療保險
小計
月度費用
管理
中心
主任
1
20xx
80
16
20xx
20xx
收銀員
1
600
80
16
696
696
小計
2
80
16
2696
2792
環境組
班長
0
800
80
16
896
0
清潔員
3
650
80
16
746
2238
小計
3
80
16
20xx
2238
協管組
領班
1
1000
80
16
1096
1096
協管員
3
750
80
16
846
2538
小計
4
80
16
3346
3634
工程組
技工
1
600
80
16
696
696
小計
1
80
16
696
合計
10
80
16
9360
三、服務費用總成本
項目名稱
月度費用
年度費用
管理服務費用
10610.00
￥ 120,720.00
1、人員工資福利社保
9360.00
￥ 112,320.00
(1)管理人員工資福利
2792.00
￥ 33,504.00
(2)清潔人員工資福利
2238
￥ 26,856.00
(3)安管人員工資福利
3634.00
￥ 43,608.00
(4)技工工資福利
696
￥ 8,352.00
2、辦公費用
150
￥ 2,400.00
3、通訊費用
200
￥ 2,400.00
4、小區公共水電分攤
300.00
￥ 3,600.00
5、物料消耗
600.00
￥ 7,200.00
固定資產折舊
400
￥ 4,800.00
服裝費
187.20
￥ 2,246.40
教育附加費
140.40
￥ 1,684.80
工會費
187.20
￥ 2,246.40
營業税
576.24
￥ 6,914.88
城建税
806.736
￥ 9,680.83
小計
11524.80
￥ 138,297.60
服務費用總計
12907.78
￥ 154,893.31
物業管理方案 篇2
為規範小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將採取一系列的管理措施，確保小區品質。
一管理目標
物業公司本着“科學規範、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（並高於此標準），確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。
二管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地為業主及使用人服務。
三管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構築一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑑行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規範，以制度促管理，寓管理於服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
物業管理方案 篇3
業主：_____________
1．根據己收到的招標編號為物招審字(__)第(__)號的______物業的招標文件，遵照《**市物業管理招標投標管理辦法》的規定，我單位經考察現場和研究上述工程招標文件、招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內容後，我方願以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業的全部管理工作。
2．一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文什中對承包期限的要求如期按質提供服務。
3．一旦我方中標，我方保證所提供的物業管理質量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾質量等級。
4．一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業管理管理班子及管理組織設計組織管理工作，如確需變更，必須徵得業主的同意。
5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內有效，在此期間內我方的投標有可能中標，我方將受此約束。
6.我方同意招標書中各條款，並按投標標價總額3％交納保證金**萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。
7．除非另外達成協議並生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。
投標單位：______(印鑑)
法定代表人或委託代理人：_______(蓋章、簽字)
日期：______年___月___日
物業管理方案 篇4
物業管理要點
物業管理服務可以説是一門專業學問，本公司以本着小心計算成本及為客户創造最理想的環境為原則，並通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。
**物業為高級工貿建築物。其物業管理重點茲分析如下：
一、工貿大廈管理
工貿大廈需要極為周全的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當複雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單隻包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空氣調節設備和通風裝備、保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及後備電力供應設備等。租用户對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外牆也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕牆，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非一般人所能想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。
二、停車塌管理
現今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁重的日常運作需要。採用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用户及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用户能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓後備電源發電機需與停車場自動化系統及照明系統相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衞生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有着正面積極作用。
服務內容
依據**物業現時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業提供管理顧問服務，待大樓完工後再提供管理運作服務。
一、物業管理顧問服務
建築期間管理顧問服務
提供大樓圖則專業意見
提供大樓設施專業意見
提供大樓建材專業意見
預估大樓管理運作成本
大樓管理進度檢討、停車場管理建議
大樓竣工驗收證核發前的管理服務工作
建議制定租約條款
訂定管理守則
員工培訓計劃
財務預算
用户搬進及裝修期間的管理服務工作
移交大樓單位與租户程序
裝修工程及物料運送控制程序
保安控制
進入控制
安全控制
(一)、建築期管理顧問服務
1、這項服務將於大樓建築施工期內提供給業主參照，其主要功能為：
在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施；
節省日後管理設施修改或增加的費用，並可避免影響物業管理運作；
在租用户入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日後管理運作能暢順。
2、服務內容
1)提供大樓圖則專業意見
就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日後管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成後對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。
2)提供大樓設施專業意見
就業主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇種類設施及配備，並提供是否適合日後使用者需要的意見。
大樓設施包括：
電梯
消防設備
電氣設備
照明設備
給/排水系統大樓自動化系統
垃圾處理設備洗窗機設備
後備發電機設備大樓廣播系統
停車場管理系統等
3)提供大樓建材專業意見
就業主己選定或預定的建樹資料作出對日後管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優劣的區別，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。
4)預估大樓管理運作成本
就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業主參考。
5)大樓管理進度檢討
本公司將針對建築期內的不同情況提供意見，內容包括：
分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業意見：
當有重大設計修改時，派專業人員參加工程會議，與各有關單位配合協調，瞭解工作進度，以便即時提出專業意見，使日後管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費；
就各廠商的設施及配備，向業主提供專業意見，例如該設施日後保養程序、零件配備是否足夠。
物業管理方案 篇5
一、物業管理公共服務質量標準
1、房屋共用部位、共用設施設備的維護
（1）房屋
A。房屋完好率達98%以上；B。房屋零修、急修及時率92%以上；C。房屋零修工程合格率98%以上；D。外觀良好、整潔、無缺損現象；E。房屋裝修貼合管理規定。
（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，並保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。
（3）環衞設施完好無損。
（4）道路暢通，路面平整。
（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護衞
（1）主出入口設有值班室，並實行24小時值班；
（2）安全護衞人員24小時巡查；
（3）小區24小時監控；
（4）交通、車輛管理有序；
A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動車輛按序停放。
（5）危及用户安全處，設有明顯的標誌並制定防範措施；
（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，並努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。
（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。
3、綠化與環境衞生
（1）綠化貼合規劃要求，佈局合理，綠化覆蓋率不低於30%；
（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；
（3）修剪及時，整齊美觀；
（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
（5）小區內全方位持續清潔；
（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；
（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衞生標準，無二次污染及隱患；
（8）環衞設施整潔；
（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；
（10）噪音等貼合環境標準。
4、收費管理
（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上牆公佈；物業管理收費實行明碼標價；
（2）用户主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；
（3）建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公佈服務費收支狀況；
（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
（5）認真接等羣眾投訴，並建立羣眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；
（6）業主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關條件
（1）硬件環境
A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；
B、小區樓宇、建築等各類標識明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衞等設施設備齊全；
D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
E、有集中監控設備；
F、有生活服務配套設施；
G、有教育、文體活動及商務服務設施；
二、物業管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）
1、便民服務（部分收費）
（1）清洗空調過濾網；（2）室內清潔；（3）檢修電器（室內自用部位）；（4）修理傢俱配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納電話費；（13）代辦電話開户；（14）代辦有線電視開户；
2、商務服務（部分收費）
（1）代辦收訂報紙雜誌、郵遞；（2）代訂車、船、機票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務；
3、社區娛樂、文化活動服務
（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閲覽；（6）歡慶節日；（7）義務服務活動。
三、物業管理企業
1、企業須持有物業管理企業資質證書；
2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；
3、人員培訓，持證上崗；
（1）企業從業人員統一着裝、佩戴胸卡；
（2）檔案管理規範，資料齊全；
（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。
結構及外觀：
1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；
2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重樑等，避免不安全的隱患；
3、樓板打衝擊鑽時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由於裝修打擊管線造成損壞或影響其他住户的，應賠償損失並負責修復。
陽台及門窗：
1、嚴禁自行封閉陽台，加設防盜欄杆以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外牆，若出現該狀況時要立即清洗乾淨；
3、嚴禁改動入户門、門套；
4、嚴禁在窗户上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料採用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。
管道：
1、嚴禁改動廚房、衞生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋於牆體內，應留有檢修口，便於管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預埋在牆體內的水管試壓後再封閉。
廚房及衞生間：
1、嚴禁改變廚房及衞生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋於牆體，避免不安全因素存在；
3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便於日後檢修；
5、廚房及衞生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。
智能設施及管線：
嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。
空調：
1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便於事先預埋好管線及插座；
2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；
3、空調滴水管應接於預埋好的冷凝水管中。
文萃咖
