關於房地產估價報告

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關於房地產估價報告

估價項目名稱：天津市開發區宏達街19號濱海投資服務中心大廈房地產

委 託 方：天津津濱發展股份有限公司

估 價 方：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司

估 價 人 員：胡衞和 範紅梅 黃麗雲 沈曉偉

估價作業日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日

估價報告編號：深同誠評字（2009A）09QB第009號

致 委 託 方 函

天津津濱發展股份有限公司：

承蒙委託，我公司對位於天津市開發區宏達街19號濱海投資服務中心大廈房地產進行估價，估價目的是為委託方整體轉讓估價對象房地產提供市場價值參考依據。

估價對象建築面積65,400平方米，土地用途為商業用地，使用權終止日期至二○三八年十一月七日止。

估價人員本着獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據國家有關房地產估價的法律法規和估價目的，按照科學的估價程序，並運用適當的估價方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象於估價時點 2009年08月31日整體轉讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。

估價結果明細表

估價對象 土地用途 房地產證號 建築面積 估價單價 估價值

（㎡） （元/㎡） （元）

濱海投資服務中心大廈 商業用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000

114030903309

深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司

法定代表人：

（註冊估價師）

二○○九年九月九日

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已説明的假設和限制條件的限制。

3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關係，也與有關當事人沒有個人利害關係或偏見。

4、估價人員依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、估價人員範紅梅、沈曉偉已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。

7、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

中國註冊房地產估價師：

黃麗雲

估價假設和限制條件

一、假設和限制條件

1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在採用市場價值標準並假設未設立法定優先受償權利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在於最大限度地追求經濟利益，他們並且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識。此外，市場交易條件公開並不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易並同時滿足以下條件：

(1)自願銷售的賣方及自願購買的買方；

(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價；

(3)在此期間物業價值將保持穩定；

(4)該物業可以在公開市場上自由轉讓；

(5)不考慮特殊買家的額外出價。

2、對於估價對象產權，以委託方提供的房地產證記載為依據，我們並未到有關主管部門對房地產證登記內容的真實性進行核實，由委託方保證其產權的真實性。

3、估價對象的土地面積、建築面積等有關數據，均以委託方提供的房地產證記載為準，我們未進行專業測量，無理由懷疑證載數據與實際數據不符。

4、對於估價對象建築結構我們僅作一般性勘察，未對其進行結構測試，不能確定其結構是否存在內部安全隱患。此次評估假設估價對象建築結構是安全的。

5、根據委託方提供的《租賃合同》，估價對象目前帶租約出租給天津經濟技術開發區管委會，租約期至2013年09月30日，租金水平為3.31元/天平米,較客觀租約水平稍高,鑑於評估目的為了解房地產在整體轉讓條件下的市場價值，本次估價測算時僅以正常市場租金水平為依據，並未考慮租約受限對估價對象估價值的影響，提醒報告使用人注意。

6、本報告中的估價值為估價對象於估價時點狀態、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、並假定未設立法定優先受償權利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預計轉讓時應發生的各項税費。

7、估價對象的估價時點設定為完成實地查勘之日。

二、需要特殊説明的事項

1、本報告中市場趨勢分析等專業意見，是估價人員根據具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供委託方參考，其結論受估價人員經驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。

2、委託方提供的房地產證等資料是本次估價所需的重要依據，估價人員已對其給予了必要的關注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委託方負責，對由此而引起的後果及相關責任，我公司不承擔任何責任。

3、本報告僅針對委託方估價目的進行估價，報告相關意見及結論僅供參考，不對其他用途負責。

4、如無特別説明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。

5、未經我公司書面同意，本估價報告全部或部分內容不得公開發表。

6、本次評估是基於上述假設和限制條件成立的，如以上假設和限制條件發生變化，本報告結果必須作相應調整。

估 價 結 果 報 告

一、委託方

天津津濱發展股份有限公司

二、估價方

深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司

法定代表人：陳 平

營業執照工商註冊號：440301104011324

營業執照營業期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日

資質等級：國家一級房地產估價機構（證書編號：建房估證字[2009]070號，有效期為2009年7月1日至2012年6月30日）

全國範圍內從事土地評估業務（註冊號：A200944004 號，有效期限至2010年6月30日）

地 址：深圳市福田區僑香路裕和大廈九層901-906室

電 話：（0755）83778788

三、估價對象

1、 估價對象位置及環境

估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈

地理位置 估價對象位於天津市開發區宏達街19號

道路通達度 物業南側緊臨宏達街,北側緊鄰第三大街，道路通達度好。

通過估價對象的鄰近公交站為"投資服務中心"站，主要公交線路有交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區間)936路，交通便捷程度好。

估價對象周邊公共配套較為完善，分佈有南開大學泰達學院、濱海學院中小學、泰達一中、泰達小學幼兒園、泰達第三幼兒園；太平洋百公共配套情況

貨，鴻泰千佰匯郵局，開發區郵電局，銀行有農業銀行、建設銀行、光大銀行，醫院：泰達心血管醫院、泰達醫院等。

估價對象位於天津市開發區宏達街北、第三大街南，附近有大型物業商務氛圍 泰達金融廣場、天津口岸通關服務中心等辦公物業，總體而言，片區商業氛圍好。

2、估價對象概況

估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈

建築面積 共65,400平方米 建築結構 鋼混

總樓層 A、B區為配樓共六層；D區為 評估樓層 整棟

單層；C區共十四層

現實用途 商業（辦公） 法定用途 商業

大廈共分A、B、C、D四個區，A、B、C區呈品字形結構。A區與B

區呈對稱性分佈於D區的東西兩側，一至五層為辦公及服務性用房，

平面佈置

六層為設備用房。C區位於正北，均為辦公及服務性用房。D區為單層室內花園。外牆 微晶石掛板牆面 內牆 進口大理石

裝修 天花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進口大理石

情況 門 不鏽鋼全玻門 窗 塑鋼窗

A、B區分別裝有4部普通

水電 暗設 電梯 電梯，C區東側設有5部

設施 電梯，4部自動扶梯

設備 空調 -- 消防 消防栓，自動噴淋

其他設備 網絡接線，監控系統，地下停車場，地面停車位，

竣工年月 -- 成新度 九三成

使用 使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31元/天m2

與維 維護與保養 有正常的維護,使用狀況良好

護

物業管理 天津天孚物業管理有限公司

3、估價對象權利狀況 估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈房地產 估價對象位置 天津市開發區宏達街19號 房地產證號 房地證津字第114030903309號

權利人 天津津濱發展股份有限公司

宗地號 120110004013001 宗地面積 16157.5平方米

土地用途 商業用地 房屋用途 --

建築面積 65,400平方米 竣工日期 --

土地使用（終止日期） 2038-11-07

登記價 -- 登記日期 2009-05-27

設定他項權利摘要 估價對象目前處於抵押狀態

四、估價目的

為委託方整體轉讓估價對象房地產提供市場價值參考依據

五、估價時點

二○○九年八月三十一日

六、價值定義

本報告中的估價值為估價對象於估價時點狀態、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、並假定未設立法定優先受償權利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預計轉讓時應發生的各項税費。

七、估價依據

1、《中華人民共和國土地管理法》 2、《中華人民共和國城市房地產管理法》 3、《房地產估價規範》GB/T50291-1999 4、房地產證及委託方提供的其它法律性文件、相關資料

5、天津市2004年至2008年建築安裝工程預算基價及相關造價信息

6、天津市房地產市場租售價格調查及有關信息

7、估價人員實地勘測調查獲得的實況和資料

八、估價原則

本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：

1、合法原則

估價對象房地產符合城市規劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建築高度、建築風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行估價。

2、最高最佳使用原則

考慮估價對象的用途時，應取其最高最佳利用狀態，在法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能使估價對象發揮最高價值的利用狀態。

3、替代原則

根據經濟學原理，在同一市場內效用相同的商品的價格趨於一致，這一原理同樣適用於房地產市場。即在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發生交易的、與待估房地產有替代可能的房地產價格和條件，通過與待估房地產進行比較，對其間的差別進行適當的修正後，確定待估房地產的價值。

4、估價時點原則

房地產市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產往往會有不同的價格，估價通

常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在於，估價時點是評估房地產時值的界限。因為房地產價格與政府頒佈的有關房地產法律、法規等密切相關，這些法律、法規的發佈、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產的價值。

九、估價方法

常見的房地產估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發法和基準地價係數修正法五種方法。根據估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區市場狀況的調查和對估價對象的`實地勘查，以及遵循房地產市場價格評估的確定原則，如《房地產估價規範》5.1.4 中規定：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。估價人員在認真

分析所掌握的資料並對估價對象進行實地勘察後，根據估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產估價規範》，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。

市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產與在近期已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從類似房地產的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。收益法定義：收益法是將預期房地產的未來各期的正常淨收益，選用適當的報酬率折現到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的公開市場價格的方法。

十、估價結果

估價人員本着獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據國家有關房地產估價的法律法規和估價目的，按照科學的估價程序，並運用適當的估價方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象於估價時點 2009年08月31日整體轉讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。

估價結果明細表

估價對象 土地用途 房地產證號 建築面積 估價單價 估價值

（㎡） （元/㎡） （元）

濱海投資服務中心大廈 商業用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000

114030903309

十一、估價報告應用的有效期

本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年（自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。

估 價 技 術 報 告

一、個別因素分析

濱海投資服務中心大廈：位於天津開發區宏達街19號，東側為宏達圖書館，南側為濱海廣場，西側為天津口岸通關服務中心大廈，北側為第三大街，隔第三大家對面為泰達金融廣場，地理位置優越。濱海投資服務中心大廈項目總用地面積16,157.5平方米，建築面積為65,400平方米，由天津津濱發展股份有限公司開發建設。

估價對象房地產面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業用地，土地使用權期限至二〇三八年十一月七日止。估價對象室內呈辦公佈局，房屋現實用途：出租給天津經濟技術開發區管委會作辦公，使用情況較好。根據委託方提供的《房屋租賃合約》，估價對象目前出租租金為3.31元/平方米天。其具體的裝修狀況見《估價對象概況》 。

估價對象優勢劣分析

優勢：

篇二：2014年房地產專題報告

千磨萬擊還堅勁 80家百億房企顯崢嶸

——2014年中國房地產企業銷售額百億專題研究

2014年，伴隨中國經濟從高速增長轉向中高速增長的“新常態”，房地產市場持續調整，前三季度市場量價齊跌，受限購限貸政策放鬆、公積金貸款政策放寬及央行降息等一系列政策刺激影響，四季度逐漸顯現翹尾態勢。全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價同比跌幅近5%。優秀的百億房企憑藉更加靈活的適應能力和更高的抗風險能力，在急轉直下的市場環境中經受住了來自政策、去化、資金等各方面的多重考驗，整體展現出“千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風”的領軍風範，不僅實現了業績的逆勢增長，而且陣容繼續擴大，引領行業在變化的市場中鋭意前行。

2014年共有80家房地產企業躋身百億軍團，較2013年增加9家，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%。2014年百億房企名單如下：

2014年中國房地產銷售額百億企業榜

綠地、萬科首破2000億大關 百億陣營分化加劇 強者恆強態勢愈顯

從銷售業績分佈來看，這些百億房企出現3個清晰的斷層，並據此分化出三大陣營的台階式分佈：第一陣營囊括7家千億級企業，其中綠地、萬科雙雙邁入2000億元門檻，平均38%的業績增幅進一步拉大與其他千億企業的距離；第二陣營為12家300-1000億企業，除佳兆業外企業銷售額集中在400-730億元之間，由於距第一陣營有近500億元的真空層，銷售額均值僅為532億元，呈現明

顯的落差；而100-300億企業最為集中，共計61家，競爭尤為激烈。可以看出，百億企業陣營之間分化拉大，強者恆強的態勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍；同時，百億軍

團各陣營的金字塔結構更趨穩定，前兩個陣營房企數量基本穩定，並普遍實現業績穩步或高速增長，第三陣營彙集眾多正由區域市場走向全國佈局的房企，抵抗市場波動風險的能力尚有不足，所以成員組成最不穩定。

把握剛需產品主力 適時提升改善型佔比

2014年，“首次置業、首次改善”類的剛需產品繼續佔據着主流市場。在前三季度的淡市下，百億企業主推剛需產品，並以更高的產品性價比吸引大量客羣；四季度，隨着政策面的放鬆，部分市場的改善性需求大量釋放，百億企業把握機遇快速踏準營銷節點，適度加快改善類產品推盤速度，推動銷售業績實現穩步增長。

百億企業力推“首置、首改”類產品，持續挖掘剛需市場潛力。研究組通過對20家百億代表企業的產品結構進行分析顯示：萬科、保利地產、恆大等15家百億企業在2014年主打“首置、首改”產品，普通、中端產品佔比的均值高達81.2%。其中，富力、雅居樂、首創、陽光城、旭輝等百億企業深耕“首置”客羣，普通產品佔比均值達57.5%，憑藉中小户型、低總價的產品屢獲剛需客户青睞；

萬科等10家百億企業面向“首改”客羣提高改善型產品佔比，中端產品佔比均值為

49.2%，較上年升高9個百分點。此外，中海地產、融創、綠城、招商、泰禾等百億企業亦堅持不懈打造高端精品，挖掘重點城市改善市場，力促中高端項目熱銷，其高端產品佔比均超過40%，成為企業重要的業績來源。泰禾旗下高端產品的銷售貢獻率更是高達74.9%，推動企業全年實現銷售額85.5%的高增速。

圖：2014年1-11月部分百億代表企業各面積段產品銷售額貢獻情況

在“930”新政、央行降息以及部分城市公積金政策調整等環境改善情況下，改善型需求進一步釋放，百億企業準確把握市場形勢，前三季度重點以中小户型為主，四季度以來加推大中户型產品，有效捕捉大批改善客羣。研究組對20家百億代表企業銷售面積段貢獻結構的研究顯示，四季度，17家百億企業的140-200平米、90-140平米中等户型產品銷售佔比均有不同程度增大，平均提升8.5個百分點，其中，首創、泰禾、招商、陽光城等百億企業環比提升超12個百分點。

完善主流城市佈局 強化一二線市場地位

2014年，房地產市場城市分化加劇，三四線城市庫存高、去化慢，風險較為突出。在此背景下，百億房企不斷提速佈局調整，偏重於抗風險能力較強的一、二線城市推盤銷售。一方面，百億企業

篇三：旭輝江灣墅市調報告

旭輝江灣墅市調報告

一、項目概況：

物業地址 楊浦新江灣城民府路1258弄

售樓地址 楊浦區民府路1258弄

62號

售樓電話 65503366

佔地面積 26000平方米

建築面積 26543平方米

容 積 率 1.00

綠 化 率 35%

停車位 187個停車位

開 發 商 上海同碩房地產開發有限公司

户 數 總户數103户

二、房型分析：

旭輝江灣墅主要由1棟7層住宅、2棟6層住宅、12棟3層雙拼住宅組成

其中5月底即將開盤的是小區西側的3幢花園洋房，花園洋房面積約224-265平，一樓為243—265平復式贈送地下室户型，有南向花園，一樓層高3.6米，二樓3.1米。地下室均有較大南向採光空間，可做下沉式庭院。3到5樓為平層公寓，面積238平，四房兩廳三衞，南向有2個9—14平米大陽台。頂層為224平户型，贈送屋頂花園，約130平左右。一梯一户。毛坯交付。

三、價格分析：

現未開盤，沒有具體報價，據現場銷售介紹，估計一樓複式總價在1300萬左右，3—5層總價約800萬左右，頂層總價約900萬左右。計算單價約34000—50000左右。開盤時可能會有一定的折扣活動，現在未定。

四、SWOT分析

優勢： 1.距離五角場車程僅5分鐘，地理位置較好。

2.容積率為1.0，密度低。

3.小區規模較小，共103户，便於管理

4.間距開闊，採光視野好。

5.三段式紅磚外牆，老上海風情，區別於周邊眾多歐式社區。

劣勢：

1.毛坯交付，無設備附送。

2.小區規模小，綠化率僅為35%。

3.南面河道綠化屬市政建設，尚未動工，完工週期未定，存在不確定因素。

4.房型偏大，總價高，與周邊同類型產品比較無明顯優勢。