所謂商品房預售，即開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或房價款的行為。由於房屋預售和正是房產登記間的時間差，導致商品房預售中諸如“一房兩賣”、非法抵押及“炒樓花”等亂象屢禁不止，給購房人和抵押權人的利益埋藏了極大隱患，也摧殘損毀着商品房銷售市場的信譽與基本制度。預告登記，即是針對商品房預售，為了保全買受人請求權而進行的不動產登記，這項請求權的目的即在將來發生不動產物權變動。自2007年10月1日開始施行的《物權法》第二十條將“預告登記”刊錄在冊後，關於預告登記的學理定義及實務價值一直處於爭議中。那麼預告登記制度的現實功能、法理邏輯、效力及運行現狀究竟為何，換言之，即預告登記制度存在之價值究竟如何彰顯，本文將對此進行論述。
一、預告登記制度的現實功能
在我國目前的商品房銷售市場中，常見違法情形一般為三類： 一房多賣、先抵押再出售和無證預售。而在商品房預售中，即使購房人交付定金，也因沒有實體物權標的物，因此無法進行不動產登記轉移物權。雖然在目前的民法追責體系下，在出現違法情形時，購房人依法可得到賠償彌補損失，但事實上會導致購房人交易本意的難以實現。
目前《物權法》中預告登記制度的規定描述為“預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”,這其實可以被理解為一種終極優先權，其作用在於確保將來只有該項請求權所期待的不動產變動情形能夠發生，而不因“善意第三人”等制度被排除權利。在《房屋登記辦法》對預告登記制度所做的補充中，也能明顯看出預告登記制度偏向於購房者的保護性：“商品房買賣合同訂立後預售人沒按照約定申請預告登記的，預購人可以單方申請預告登記。”相當於把掌控權交到了預購人手上，由預購人的自主行為來確保其請求權的以最終實現。
在預告登記之後，房屋的權屬得到明確，首先排除了“一房多賣”現象中後續“善意第三人”的存在可能，因為在預告登記制度上，該房產的預售情況將被記載在固定登記簿上，對其權屬狀況作出了明示，第三人主觀上即被判定為“應當知道”,“善意第三人”的構成要件即刻破滅，不得成立。更何況，預告登記後的房屋權屬處分均需要預告登記權利人的書面許可，因此“一房兩賣”的交易形式難以再“瞞天過海”.
其次在先抵押再出售現象中，根據《城市房地產抵押辦法》第三十四條中規定，在抵押過後，預告登記時需對房屋預告登記的`合法要件進行審查，後購房人因該房屋處於抵押中而喪失預告登記權，因此交易終止。最後無證預售現象因權利要件不足，同樣無法進行預告登記，如前述結果一樣，令購房人交易終止，避免損失。
二、預告登記制度的法理基礎
在預告登記條款出台前，針對預告登記已有法律嘗試，但由於法規內容雜亂，且規定法規在整體體系中層次偏低，效力運行難成系統化，這在交易額巨大且交易度頻繁的商品房銷售市場顯然是行不通的。07年，《物權法》通過，其第二十條之預告登記制度，在學理與實務上，均被認為“主要適用於商品房預售情形，以保全預購人的購房預期利益，以及相應的購房融資擔保需求”.該條款主要針對商品房預售情形，旨在保全購房人依據預售合同所生的請求權。一方面跨越物權法與債權法的分界，另一方面又聯結不動產物權實體法與不動產登記程序法。
而關於這條規定還有很多爭議。其中最大的一個爭議在於預售商品房的定位問題，在建商品房並不屬於不動產，那麼在《物權法》中率先做出請求權限制，是否存在物權客體的缺失？ 另外一個問題則在於預告登記制度下，其抵押權和預告登記的矛盾。從實務上來看，預告登記制度的構造缺乏一個所謂的“權利槓桿”,即類似於“不動產登記簿”的符合法律標準，有權限制物權轉移的“預告登記簿”.從民法的平等原則來説，這種提前限制開發商的權利是否也構成一種法律偏斜？
再談法律效力，從預告登記制度中不難看出預告登記制度的擔保性，至於其順位作用是否可以類比於抵押權中的優先權，筆者認為，因為預告登記制度中客體缺失，權利實際基礎僅為一項請求權，有較強的依附性，因此並不可類比，但也可以用優先權的優先特性輔以理解其順位功能。
預告登記制度“特殊性”與“臨時性”的特性或許可以暫時解釋部分理論邏輯的爭議，但由這兩性衍生出的帶有不安定性和不確定性的預告登記制度是否可以在商品房預售市場中長期安全運行，可能不僅需要各管理條例加強輔助條款建設，也需要在物權法法理系統中正式定性，完善其法理邏輯。
三、預告登記制度的運行現狀及改進
預告登記制度自頒佈到正式施行現在還未到十年，但實際運行時間其實追溯更為久遠，排除學理爭議，其實務運行現狀也有較多積弊。
其一，缺乏專門機關。就其本身特性論，因預告登記制度依附性較強，也導致實務中預告登記獨立性弱，牽連過多，效率低下。如果預告登記能設定專門機構進行監管，並有專人進行預告登記相關要件審核及日常運行監察，效率和安全度將會大大提升。
其二，信息披露不完全。與不動產登記簿不同，目前的預告登記簿信息披露度及推廣度不夠，部分權屬文件沒有采取公開制度，對於第三人追查權利歸屬無疑是一個阻礙。而且信息的不對稱在房產市場也很容易被利用，利用這種倒差實行騙局。預告登記簿除完善法律要件，在一個完善法理邏輯基礎上的設定地位外，同時也應該利用全國聯網系統等手段，將房產權屬信息及時登記備案並傳播，以最大限度保障權利人利益。
其三，法律規定內容雜亂。除《物權法》規定外，《房屋登記辦法》及《城市房地產抵押管理辦法》等對此均有補充條文及執行細則，這些條文因部門法規制而散亂分佈，對於普通購房者和抵押權人來説，難以根據條文直觀獲悉自身權利，不利於權利人保障權益。且補充條例多為行政法規，層級較低，約束力較小且不穩定，這些問題都需要進行統一規制。
其四，程序保障不足。或許是由於補充條款散亂造成的“母胎不足”,所以發展中的預告登記制度目前程序保障並不完全，在實際運行中，也有較多紕漏。在法律上，有時候“亡羊補牢”並不晚。退一步講，及時運用行政法規等辦法對制度紕漏進行調整也未嘗不可行。
四、小結
預告登記制度的存在有其當然需求，從理論構架來説，可以解決目前在我國商品房預售市場中存在的諸多屢禁不止的亂象，達到保護權利人權益，明確物權歸屬的效果。
但對於預告登記制度本身來説，其法理基礎還不夠完備，學説上對該項制度的理論來源和運行基礎還飽存爭議；實務界由於機關行文及法律層級等積弊的存在，也使預告登記制度在某些問題的防治運用上稍顯雞肋，這些都是預告登記制度亟待解決的問題。
相信通過對相關法律文件的進一步補充完善、對執行程序的進一步規制公開，預告登記制度將會真正發揮其作用。特殊性將不再是學理邏輯缺失的無奈之稱，而將成為房地產市場中一項真正維權護益的制度美稱。
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