一、國外房地產税制比較
（一）德國房地產税制
1.徵税對象和納税人。德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人徵收土地税；對用於出售的房地產徵收房地產税和不動產交易税。納税人為土地所有者及房屋所有者。
2.計税依據和税率。土地税計税依據土地登記的狀態和價值確定，一年一繳；房地產税按照用於出售的房地產評估價值的1%至5%徵收；不動產交易税按照房地產交易價格的2%至3.5%徵收。其中，對土地和房地產價值的評估設立獨立的評估機構，並實行“指導價”制度，只允許土地和房地產價格在“指導價”的合理區間浮動。
3.税收優惠政策。德國房地產税對居民住宅與其他買賣和經營性質的土地、房屋實行區別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產税，只繳納房屋所在的土地税；對參加住房儲蓄的納税人給予獎勵；對自建房和購房的納税人提供個人所得税優惠政策。
4.税收調控政策。為抑制房價上漲，德國通過税收手段加大不動產交易成本，對不動產的買賣除了徵收土地税、房地產税和不動產交易税外，還徵收15%的不動產買賣差價盈利税；2009年起用於出租的不動產，對租金收入徵收25%的資本利得税。
（二）新加坡房地產税制
1.徵税對象和納税人。新加坡對所有房地產均徵收物業税，物業税屬於一般財產税，徵税對象主要是土地、房屋以及其他建築物等不動產，納税人是土地、房屋以及其他建築物等不動產的所有人。
2.計税依據和税率。新加坡房地產的計税依據為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內税務局對房地產年租金進行綜合評估，對自住型房地產徵收4%的物業税，對其他類型房地產徵收10%的物業税。
3.税收優惠政策。一是不同類型的房地產採取不同的税率，對購買自住型、小户型房地產的納税人實行較低的税率，對投資性質以及改善型的購房人採取較高的税率；二是採取累進制税率，對富人徵收更多的税收，2011年起，對於房地產年價值低於6千新元的房地產免徵物業税，對年價值在6千至2.4萬新元的只徵收高出部分的4%，對年價值超過2.4萬新元的`徵收高出部分的6%。
4.税收調控政策。新加坡政府為控制高房價，對超過100平方米的房地產徵收更高倍的土地出讓金和物業税。
二、國外房地產税制的經驗借鑑
（一）房地產税制體系完整，徵税對象範圍廣
對房地產取得、保有和轉讓環節都設有相應税種，且以保有環節的税收為主，對保有環節徵收較高的税收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動性及使用效率，同時鼓勵住房人購買小面積房屋。徵税對象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產，由於房地產税收徵收範圍廣、税源穩定，房地產税收在地方政府税收收入中佔有重要的地位，是地方政府的財政收入的重要來源之一，如美國，房地產税收佔地方財政收入的50%以上。
（二）計税依據明確，税率設置靈活
房地產税的計税依據較為統一，有獨立的機構對房地產價值進行評估，按照房地產評估價值徵收房地產税，評估價值隨着經濟增長而提高，相應税收也會增加，起到自動調節房地產價格的作用，也更加客觀、公正。税率設置層次豐富，通過設置不同的税率，使低收入者、購買自住型住房者、小面積住房者納税更少，高收入者、購買投資性住房者、“豪宅”購買者等納税更多。
（三）房地產税收徵收管理制度較為完善
一是建立了房地產產權登記制度，健全的房地產產權登記和公開查閲制度減少了房地產的私下交易，增強了房地產税制的有效性；二是完善的房地產評估制度，有獨立的機構評估房地產價值，並具備標準化的房地產評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產價值進行評估，如美國的財產管理處和財產評估辦公室，新加坡的產業估價及核税處等。
（四）實行多項税收減免優惠政策
各國都設置了專門針對自住型購房者的税收優惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進行減免税，另外房地產税超過一定數額的納税人可以從州政府得到相應的個人所得税抵免或現金補償；德國對自有自住的房地產免徵房地產税；新加坡對自住型房地產實行較低的税率。
三、我國房地產税制存在的問題
（一）房地產税收目標不明確
我國房地產税種類較多，而每個房地產税税種具有不同的政策目標，所以導致整個房地產税收體系的政策目標不明晰、不協調。現行的房地產税制存在的弊端，使得房地產税的調節作用難以發揮效果，而且，我國現行的房地產税種在法制上並不健全。
（二）徵税範圍狹窄，徵税對象不完整
一是我國目前存在的房地產税、城鎮土地使用税、土地增值税的徵税範圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村，隨着經濟的發展，農村地區經濟蓬勃發展，一些單位、個人到農村地區進行房地產投資進行合理避税，不利於發揮税收槓桿的調節作用；二是我國目前徵收的房地產税主要是對個人經營性房地產徵收，對個人自住房地產不徵收，導致無法通過該項税收調控房地產價格、調節社會貧富差距等。
（三）保有環節税負輕，流轉環節税負重
目前我國房地產税制存在輕保有、重流轉的現象：一是在流轉環節的税收種類較多，保有環節的税收種類少；二是在流轉環節的税率高，保有環節的税率低。相關資料顯示，針對城鎮土地持有環節上所徵收的土地使用税，最高只有30元/年平方米，而對於非經營性用房免徵使用税。而我國對流轉環節卻徵收高達30%-60%的增值税，這樣不同環節的徵税標準差距過大，會嚴重降低房地產税的調節效率。
（四）計税依據不合理
我國房地產税種繁多且存在多個徵税標準，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計税依據和課税標準。徵税標準不一，既增加了徵收房地產税的難度，又降低了房地產税對市場的調節力度，違背了房地產税設置的初衷。這種房地產税計税依據存在的不合理性，也使得房地產税收收入增速房地產税制國際比較研究與房地產價格增速不同步。
（五）房地產税收徵收管理制度不健全
一是不動產登記制度未正式落實，不利於房地產税相關税種設置，同時不利於加強税收徵管力度；二是房地產價值評估制度不健全，缺少專門的機構進行房地產價值評估，現有的房地產評估機構、評估人員素質無法滿足房地產税收徵收管理需要。
四、完善我國房地產税制的政策建議
（一）擴大房地產税徵收範圍，使房地產税逐步
成為地方政府的穩定財政收入來源借鑑國際經驗，我國房地產税的徵税範圍應擴大至所有國家、集體、個人擁有的各類不動產，包括農用土地、農村房地產、城鎮居民房地產以及閒置的土地、房屋等，實現城鄉税制一體化。房地產税是一項穩定的税源，應通過擴大税源基礎，使房地產税逐步成為地方主體税種。
（二）簡化房地產税種，防止重複徵税，重點培育
房地產保有環節税收合理分配不動產税種在取得、保有和轉讓環節中的設置，降低轉讓環節的税收，提高土地流動性，刺激土地供給增加，重視不動產在取得和保有環節徵税，通過增加對保有環節的徵税，可以提高不動產的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值税，對土地增值的收益以保有環節税收徵收；二是對契税實行差別化税率，調節不同收入羣體、不同購房類型的徵税標準；三是擴大房地產保有環節徵税範圍，對個人自住型房地產徵收房產税。
（三）合理確定計税依據，靈活設計房地產税率
科學合理選擇房地產税基，有效消除房地產税收不公現象。一是以房地產市場價值為基礎徵收房地產税，每年對房地產價值進行一次評估，避免以房地產原值徵税帶來的不公問題；二是以房屋的租金收益為基礎徵收房地產税，房屋租金每年進行一次評定，以更好地體現房地產升值因素。在房地產税率設計上，可以採取累進制，降低低收入者的税負水平，並賦予地方政府在一定範圍調節税率的權利，由地方政府依據地方經濟發展狀況、居民購買力水平，以有利於地方房地產市場健康發展，有利於滿足居民基本住房需求為原則，自主調節税率。
（四）建立健全房地產產權登記制度，完善房地產價值評估制度
我國房地產產權登記制度尚未執行，房地產市場存在私下交易而未進行登記的現象，不利於税務部門掌握房地產税源信息。因此，要建立健全房地產產權登記制度，對土地、房屋產權信息進行全面清查登記。同時，完善房地產評估制度，房地產評估價值是房地產税的計税依據，要制定房地產評估相關法律規定和操作規程，設立獨立的房地產評估機構，培養房地產評估專業人才，建立公平、公正、公開的房地產評估制度，提高房地產税收徵收管理水平。
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