公寓項目銷售策劃書

策劃書90%不是為自己寫的。因為我們在思考問題時，往往只根據自己的知識和掌握的資料得出最終的結論，而不是將整個整理出策劃書。以下是公寓項目銷售策劃書，歡迎閲讀。

公寓項目銷售策劃書1

《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總人口中老年人的比例越來越高。對於老齡化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數佔總人口數的比例超過10%，或65歲以上的人口數佔總人口數的比例超過7%。中國社會科學院發佈《中國老齡事業發展報告(20*8)》。藍皮書指出，中國將迎來第一個老年人口增長高峯，20**年老年人口數量突破2億大關，佔總人口數的14.8%。我國已成為人口老齡化國家。

公益設施是城市功能的重要體現。一個城市公益設施的數量和水平反映了這個城市經濟文化水平，也體現了城市居民的生活質量。目前我國已經進入老齡社會，傳統的養老觀念在改變。為了鞏固“十一五”期間“愛心護理工程”取得的成果，進一步推動“愛心護理工程”的實施，貫徹黨的十八大精神及“十二五”規劃建議中提出“優先發展社會養老服務”的精神，完善社會養老的服務體系。為了更好的為老年人服務，我們本着“為黨和政府分憂、幫天下兒女盡孝、替世上父母解難的宗旨”擬在  建設：養老院、三甲級醫院、星級酒店、商業體、特色文化產業。建設打造環境優美、服務管理完善、設施齊全、具有國際水準養生養老福地。

這些設施的建設不但能為老年人服務，還能提供大中專畢業生和下崗人員就業崗位餘個，即可為老年人解決了後顧之憂，又可為社會增加效益，還可解決部分大中專高校畢業生的就業問題，是一舉多得的好事。

我國自1999年以來已經進入老年型國家。新世紀開始銀**潮滾滾而來，而且老年人口基數大、發展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由於歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有託老所、福利院、臨終關懷醫院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區）是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起於北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨着經濟的發展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1、中國人口老齡化的發展。

我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、瀋陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據世界衞生組織的資料，一個國家的老年人口係數達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標誌着這個國家或地區進入老年型。老年人口係數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，佔全國總人口的10%以上，到21世紀中葉將超過4億，佔全國總人口的28%，即每4個人中就有一位老年人。又據預測我國65歲以上老人數將從20**年的0.94億（佔總人口的7.3%），增加到20**年的3.34億（佔總人口的22.6%）。隨着中國人口老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的.住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2、觀念的變化。

中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷髮生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關係不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨着老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不願意和子女同住，獨老户的比重不斷上升。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來願意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報20**年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主佔65.2%。有47%的老人希望與子女共同生活，52.4%的老人希望與子女分開居住；現與子女同住的老人中，有64.8%認為這種方式很理想，而有35.2%的老人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有84.6%仍願與子女分開住，有15.4%的則希望與子女同住（《城市規劃》20**年第3期）。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組羣選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨着觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。

特別是在高等學校、科研單位等地方，由於子女出國等原因，一對老年夫婦家庭佔的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30%，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所佔比重有可能達到90%。目前天津市內六區的空巢老年人家庭，佔總老年户的62.4%，其中獨居老人為13%，偶居的佔49.4%（《老看住房專題會議論文集》20**年）。可見，隨着人口老齡化的發展，空巢家庭的不斷增長，那麼這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4、現在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。

據武漢市調查，現在的青年人（20－25歲）僅有28.5%，中年人（40－50歲）有42.8%希望將來與子女住在一起（《城市規劃》20**年3期）。當他們進入老年時，由於我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5、隨着老年公寓數量的需求不斷增長，這一新興產業將有較大的發展空間。 據上海市調查，制定上海市20**年老年公寓的發展規劃，入住人數取老年人口總數的3%的比例為宜（發達國家一般為4－5%）。按此比例，到20**年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產導報》20**年18期）。如將此比例推至全國，那麼對老年公寓的需求，已經是很可觀了。所以這一新興產業的發展空間很大。

同時，隨着老年公寓的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年公寓的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點的選擇。

依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。

2、老年公寓的模式。

國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構（HTA）的老年人居住建築的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅；提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退並需要個人生活照料和監護的老人住宅；專為體力和智力都衰退並需要個人監護和護理的住宅；專為體力和智力衰退並患有疾病、受傷等的老人入住的註冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑑國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

3、設計與配套設施。

老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建築設計規範”，從住區規劃、設計到配套建築與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，户內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、諮詢的功能，這是關係老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。

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一、 概要提示

人類已步入了老齡社會，老年人的養老問題是一個社會問題，目前已經引起了世界上許多國家的重視。隨着社會經濟的發展，人們的生活水平在不斷提高，人的壽命也相對延長，人類社會正逐漸向老齡化方向發展。就全國而言，上海、北京、天津、廣州等一些發達城市老年公寓開發較早，很多城市尚處於啟動階段，而在我省商業性的老年公寓開發目前還沒有一家。不少有識之士認為，若政府出台一些相應的優惠政策，鼓勵老年住宅市場的開發，一定會吸引許多房地產開發商的投資。

本公司對親和源老年公寓的整體規劃設計，是為老年人老有所養、老有所學、老有所醫、老有所樂、老有所為提供的一個嶄新的人文環境，讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。為適應新世紀老年人生活和學習的需求，本公司採用了國際先進的公寓配套設施和機構，興建一座現代化的國際老年公寓。這是湖南省首家社會公益事業規模較大的一個老年公寓項目。老年公寓佔地面積500畝、綠化面積50%、建築面積20多萬平方米。老年公寓設計採用國際最先進的輕龍骨建築結構、引進目前最先進的醫療設備及各項附屬設備擬建設成為老年福利基地。

目前，長沙市已成為超常的老齡化城市。近幾年來，各級政府及社會各界人士為我市的老齡產業做了大量卓有成效的工作。但由於老齡人口增長過快，解決老年人老有所為、老有所養、老有所醫、老有所樂，已經成為亟待解決的社會問題。目前，長沙市已有的老年公寓（含託老所、敬老院）20多家，但從管理模式上看，大多數老年公寓只是託老所的性質，給老年人的生活空間很小，生活面也很窄，不能滿足當代老年人的生活需求。真正夠上規模，上檔次的老年公寓沒有。老人們為找不到滿意的養老場所而發愁。

我公司正是基於社會發展需要和城市老齡化狀況，擬投資興建符合老年人生活居住需要設施完善的老年配套功能公寓，使長沙市的老年公寓硬件上檔次，軟件上水平。我們參照國外一些先進的老年人服務管理設施，設計出了老年公寓，為我市老齡產業提供一個嶄新的人文環境。

二、 養老服務項目概念及説明

（一）項目概念

養老服務是指為老年人提供必要的生活服務，滿足其物質生活和精神生活的基本需求。老年公寓是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特徵的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衞生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。在老齡化社會中，傳統的家庭養老方式已經遠遠不能滿足社會的發展需要，百姓的傳統養老觀念也在不斷的更新，社會集中養老方式正在逐漸的被人們接受。大力發展養老，興建老年公寓，為老年人提供多功能，全方位，綜合性的服務是社會發展的必然趨勢。老年公寓與傳統的敬老院，

福利院不同，不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入的家庭送養的老弱病人，不屬於國家集體辦的社會福利設施。我們是把老年公寓當做一個服務產品賣給有需求的老人的，不同的老人可以根據自己的經濟條件和健康狀況選擇住房的等級和服務檔次。老年公寓的設施要方便，舒適，安全。比如防滑地面，防跌扶手，坐式便器，緊急呼救裝置等。老年公寓內還應有各種生活服務，娛樂休閒，醫療保健設施，有專門的服務人員和醫務人員。總的來説，老年公寓是一個系統的全面的符合老年人需要的居住社會環境。

（二）項目概況

老年公寓佔地面積約500畝，總建築面積20多萬平方米，容積率0.6，建築密度20%，綠化率50%。老年公寓包括可出售型公寓、管理型公寓和國際交流型公寓，公寓建成後可容納諸多不同社會地位的老人。公寓集理療康復、養老、療養、學習娛樂、商工貿及民政福利企業為一體，全方位服務於老年人。公寓的工作人員以精明能幹為基本要求，控制在入住老人的20%左右。老年公寓下設辦公管理中心；公寓服務中心；康體娛樂中心；商業開發運行中心、福利醫療保健中心、文化宣傳教育中心；老年活動中心；室內體育場館；老年康復社區；其他配套項目等。

辦公管理中心：老年公寓的核心管理機構，起着統領全局的重要作用。負責管理老年公寓市場經濟調查、招商引資及所有業務等。

商業開發運行中心：包括房地產開發、商業步行街開發、老年服務用品市場開拓等。

康體娛樂中心：包括門球場、網球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、**室、酒店桑拿、KTV等。

福利醫療保健中心：包括療養院、醫院等。

文化教育宣傳中心：包括老年大學、文化宣傳廳等。

老年康復社區：包括九個老年社區，社區採取不同的建築風格，提供給有不同社會需求的老年人居住。

公共設施：供電設施、供水設施、停車場、指路牌和警示牌等。

興建老年公寓這種綜合性、多功能的經濟實體，有利於在激烈的市場競爭中互補，使房地產業向集團化、多元化經濟實體方面轉產，使房地產業更具生命力。這類既有社會效益，又有經濟效益的新型老年公寓投資項目，生活環境檔次高，收費標準適中，有條件在競爭中佔領市場，是我們公司積極地探索和追求的發展目標。

三、 市場環境分析

(一)人口老齡化呈加速之勢。

我國老齡人口具有數量大、增長快的特點。中國已於1999年進入老齡社會．是較早進入老齡社會的發展中國家之一。20**年全國第五次人口普查數據顯示．我國60歲及以上老年人口和65歲及以上老年人口占總人口比例為10．46％和7．10％，20**年這兩個比例分別達到了13．01％和9．07％。從20**年開始我國老齡化進入快速發展階段，老年人口將年均增加800萬至900萬人；到20**年，老年人口將達到2．48億人。老齡化水平將達到17％。預計到20**年進入重度老齡化階段。老年人口將達4．37億人。約佔總人口30％。老年人口的劇增，尤其是高齡老人的增多，使養老問題越來越重。

（二）家庭結構小型化、空巢化。

隨着社會的發展。家庭規模呈現出小型化、結構核心化的趨勢。要不了多久，我國將普遍出現“四二一”家庭成員構成，即一對年輕夫婦撫育一個孩子而贍養四位或六位老人(父母、岳父母)。上世紀90年代初，我國每10個年輕人贍養1個老年人，如今這一比例已經達到3比1。與此同時，人口高齡化、失能趨勢也愈益明顯，目前我國80歲及以上高齡人口快速增加。另外，由於工作流動性的增強(特別是大量的農民進城)，致使很多子女家庭無法與父母在一起。空巢家庭增多，子女難以照顧年老的父母，家庭可以為老年人提供照料的資源越來越少。未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所佔比重有可能達到90％。